地域要因

熟成した住宅地域で、目立った変動はない。市域各地で新規開発による宅地供給が相次いでいるが、標準地は市の中心部に比較的近く、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

古くからの戸建住宅地域で、土地利用に大きな変化は見られず、現状で推移すると予測する。地価水準も底堅い推移であるが、周辺地域で供給圧力強く、急激な上昇は見込めない。

価格決定の理由

周辺も含めアパート等の収益物件は見られず、かつ規模が小さいこともあり共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅に近い既成住宅地域にあり、区画整理事業が進む地域に隣接する地域で、住環境の向上が期待され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅への接近性に優れるため、需要は堅調な地域である。区画整理事業の進展による住環境の向上に伴い、地価も引き続き上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件もみられるものの、低層建物のため、高度利用されておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。桑名駅に近い既成住宅地域であり、典型的需要者の観点から、居住の快適性を重視して周辺の既成市街地における住宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い近年では周辺幹線道路に量販店、飲食店が進出し利便性は向上しているが住宅地としては熟成しており需要は比較的少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、画地規模が小さいため共同住宅を想定することができず収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心としており、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れ、津波浸水懸念がないことから人気が高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺では宅地開発も見られるが既成の住宅地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧市街地内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが、需要は底堅く、地価は安定的である。

地域要因の将来予測

桑名市中心部に近く、熟成した住環境を有する住宅地域であり、地価も安定して現状水準を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が主体の既成住宅地域であり、貸家需要が想定できないため、収益還元法は適用しなかった。土地取引は自己居住目的での取引がほとんどであるため、居住の快適性を重視する典型的需要者の観点にたって、周辺の既成市街地における住宅地の取引事例を収集し、比較検討した。したがって、信頼性のある取引事例に基づき得られた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。外部の経済環境にもよるが、需給関係が改善してきており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内の既成集落地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域の変動を促す要因もなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は農家集落地の住宅需要が低調なこともあり、暫くは緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域のような農家住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性良好な住宅地域であり、地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近鉄弥富駅徒歩圏に位置し、一般住宅が建ち並ぶ利便性の良好な住宅地域。地域要因に特別の変動はなく、当面は現状で推移するものと思われ、安定的な需要があることから、地価は横這いで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。