地域要因

JR春日井駅の自由通路・橋上駅舎の整備が昨年10月に完成した。住宅地需要増大には直結しないものの、好印象を提供していることに疑いはない。

地域要因の将来予測

JR春日井駅より徒歩圏内の住宅地域であることから需要は堅調である。用途面での顕著な環境変化はなく、これまでどおり利便性に優れた住宅地域として、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も認められるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。交通接近条件に照らせば収益性を充足する賃貸物件用地としての性格をも有するが、十分な地積を有しておらず、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。即ち、収益価格は相対的に信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的・客観的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

JR春日井駅徒歩圏の既成の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する規範性の高い事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、対象標準地の画地規模、間口等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

春日井駅近くの路線商業地域であり、マンション用地としては強い需要が認められるが、商業地としての需要は限定的で取引も少ない。

地域要因の将来予測

JR春日井駅に近い幹線道路沿いの商業地域であるが、商業基盤に変動をもたらす要因は認められず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域内に存するが、当地域における土地需要は定期借地によるものが大半で新たに賃貸物件の取得等を目的とする土地取引は皆無に近く、収益価格の市場価格への反映は殆ど見られない。また求めた収益価格も低位に試算された。よって、収益価格は参考価格とするに留め、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体に共同住宅も見られる地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は非常に少なく、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部の旧来からの商業地域であり、マンション用地としての需要が認められるが、商業地としての需要は限定的で取引も少ない。

地域要因の将来予測

市内中心部の旧来からの商業地域であるが、商業基盤に変動をもたらす要因は認められず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所等を中心とする旧来からの商業地域内に存するが、当地域における土地需要は定期借地によるものが大半で新たに賃貸物件の取得等を目的とする土地取引は皆無に近く、収益価格の市場価格への反映は殆ど見られない。また求めた収益価格も低位に試算された。よって、収益価格は参考価格とするに留め、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いのロードサイド型商業地であり地域要因において特段の変動はない。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗が多く存在する地域であるが、周辺には共同住宅も見られる。特に大きな変動要因はないが、今後も画地規模に応じた土地利用がなされ、用途混在型の地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の幹線及び準幹線道路沿いに係る商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映して実証的であり説得力は高いが、商業地に係る取引は個別性や取引事情による価格差がやや大きい。収益価格は、収益性が重視される商業地にあっては考慮すべきであるが、収益物件の取引は少なく規範性がやや劣る。したがって、現実の市場取引を反映して説得力の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

街路幅員のやや狭い既存住宅地域であり、当面、現状維持程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は春日井市内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市心部に隣接し街区の整った住宅地であり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した市街地であり、概ね現況にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、画地規模や取引事情等により査定価格間の開差が大きくなったが、中庸を得た水準で決定されており説得力が高く、代表標準地とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道19号背後にあり、市心に近く利便性は比較的良好で、区画整理により街区も整然と配置されている。

地域要因の将来予測

 国道背後の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、現状にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、画地規模や取引事情等により査定価格間の開差が生じているが、中庸を得た水準で決定されており説得力が高く、代表標準地とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

勝川駅徒歩圏にあり利便性が良いことから、需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、最寄駅徒歩圏にある立地の良さから、今後、住宅地域として熟成していくのものと思料される。

価格決定の理由

 標準地は画地規模が小さく経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は周辺類似地域の実際の取引事例から試算しており、信頼性は高い。収益価格は対象標準地の立地を反映した想定建物から試算しており、土地の収益性を反映した価格として信頼性は高い。両価格は開差があるが、高位の価格に対して取引が成立する経済市場の原理と、収益価格が低位のため収益性が土地価格へ与える影響度は限定的と判断して比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区が未整備で系統連続性も劣るが、市心へ比較的近く、総額が小さい物件を中心に需要がみられ、建売住宅等の建設が活発である。

地域要因の将来予測

区画整理事業施行予定区域であるものの計画が進展していないため、当面現状にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。当地域は街区が整備されておらず、画地がまちまちで価格水準が安定せず、査定価格間の開差が大きくなったが、類似性の高い事例を重視して比準価格を決定しており、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ているので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理済で市中心部へも比較的近いが、街区の配置は周辺類似地域と比べやや劣る。

地域要因の将来予測

比較的熟成した住宅地域であり、現状にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、査定価格間の開差が小さいので、精度や説得力が高く、代表標準地とも均衡を得ているので、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型SCを核として店舗の連たん性が比較的高い国道沿いの商業地域であるが、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は商業地の取引が少ないため広範囲の事例を採用したが、適切に要因比較を行い試算しており信頼性は高い。収益価格は低位に試算されたが、想定要素が多く比準価格に比べやや信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より遠距離にあるが、区画整然とした既存住宅地域。買物等の利便性は良好で需要は底堅い。その他特に変動要因はない

地域要因の将来予測

最寄駅からやや遠いものの、区画整然とした既存住宅地域である。今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は快適性が重視される住宅地域であり、戸建住宅等の自己使用を目的とする取引が大半を占める。また、需要者は売買先例等を指標に価格決定することが一般的であり、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、現実の市場価値を反映し実証的で規範性が高い比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえて、最近の経済情勢や不動産市場の需給動向に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外だが一定の居住環境が確保された住宅地域で勝川駅からの住宅需要の強さが波及し、需給は引き締まっている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、現状と同様の利用形態が続くと見られる。駅から徒歩圏外ではあるものの勝川駅中心とする住宅需要の増加が波及しており、一定の住環境を有する当該地域では今後も地価が上昇すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。