地域要因

駅や幹線道路との接近性に優れているため、利便性を有し、土地需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にあっては共同住宅もみられるものの、これらは以前既存地主の土地活用のために建てられたものが大半で、相続税法の改正で一部にアパート建築の動きも見られるが、松本市は賃貸住宅が供給過剰な状態にあり、賃料水準は低位で投資採算性が悪く、実際の新築は少ない。取引は自用目的が大半であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松本市中心市街地から西部に位置する住宅地域で、利便性も比較的高い。昨今の景気動向から地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本市西部に位置する自用目的の取引が多い住宅地域である。比準価格については類似した多数の事例を収集できその信頼度は高い。収益価格については、理論的ではあるものの想定要素が多く、本件のような収益性より住環境を重視する住宅地域においてはやや信頼度は劣るものと判断した。そこで本件評価においては、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台の傾斜地にある住宅地域のため、平坦地の住宅地と比較した場合、需要は弱含み。周辺における宅地分譲の売れ行きも緩慢模様。

地域要因の将来予測

二極化により高台傾斜地への需要は高齢者世帯から嫌煙され需要が限定される。但し、市内住宅地では品等と利便性で競争力を有する為、地価は回復傾向にあるも上昇には至らず。当面は現状にて推移するものと思料する。

価格決定の理由

小規模のアパートも散見される地域であるが、収益価格は1低専による法規制のため想定建物の面積が抑えられたこともあり、やや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であるため、市場の状況を直接反映している取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に顕著な変動は認められない。市立開智小学校学区エリア内に存し、近年当該エリア内の住宅地で比較的高値で取引される物件が目立つ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地もある程度見られるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格実績水準であり、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき、規範性の程度を判断の上求められた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道19号線沿い渚交差点の大型商業施設へと顧客流出している一方で、既存の小規模小売店がある商業地域は徐々に衰退し繁華性が劣りつつある。

地域要因の将来予測

国道143号線沿いの小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域。顧客は国道19号線沿いの渚交差点付近の商業地域に流出しており地価は下落傾向であるが、商業地価の値頃感もあり今後その下落幅は縮小していくものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼し得る取引事例を収集し得た。補修正及び要因比較も適切に行われており比準価格の規範性は高い。一方収益価格は、一部当該地域には貸店舗・貸ビル等賃貸物件も存するが、自己の業務使用目的とした取引が中心であることから相対的信頼性は劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中央自動車道梓川スマートIC開通により利便性が向上した。

地域要因の将来予測

安曇野市南部に位置し松本市に近接する工業団地である。近隣市町村内の工業団地に競争力で劣り需給ともに弱含みで地価は緩やかに下落しながら現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 中小の製造工場・流通業務を中心とする工業団地であり、広域的に収集した事業用の土地取引事例から試算した比準価格のみ求められた。収益価格の試算は規範性を有する事例の収集が困難であったので非適用とした。また、開発法等その他の方式についても適用困難のため試算しなかった。よって、代表標準地の前年価格から規準し検討した価格との均衡も踏まえて、比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通りと決定した。 

地域要因

中心市街地の利便性の高い住宅地域で、需要は堅調である。周辺地域では、市道の拡幅整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

JR松本駅アルプス口から近接して利便性が高い住宅地域である。また、周辺地域で市道の拡幅整備が進んでいる。中心市街地の住宅地は稀少で、需要が強いことから、今後は地価上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域において生起した、画地規模が概ね同等である土地の取引事例に基づいて試算したもので、市場性を反映して規範性が高い。近隣地域及び周辺地域には共同住宅も散見されるが、対象標準地の規模が小さいため、収益物件を想定することは現実的ではないので、収益価格の試算は断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

前年に比し、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本大学が近くにあり、大学周辺には多少のアパートも散見されるが、これらはかって既存地主の土地活用策として建てられたものが大半で、近年は賃料の低下に伴う投資採算性の悪化から新規投資の動きは乏しい。近隣地域にアパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法の適用は断念した。本件では市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地としての繁華性は低く、商業用途の需要は低調で商業地域の繁華性も衰えている。当該地域の商業地価は周辺の住宅地価に近づきつつある。

地域要因の将来予測

郊外大型店舗等への顧客流出、後継者不足等から商業地域としての特性は弱まってきている。ただし価格水準が周辺の住宅地地価に近づいていることから底値感はあり、地価は今後横ばい傾向が続くものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は中規模商業施設を核とする商業地域である。よって比準価格は郊外に存する混在地域内又は商業地域内の取引事例を収集し試算したもので比準価格の規範性は高い。一方収益価格は近隣地域周辺では賃貸店舗等への需要が少なく土地価格に見合う賃料水準が期待できないことなどから低位に試算された。以上より相対的に規範性の高い比準価格に比重を置き収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

知名度が高い利便性が良好な住宅地域として成熟しており地域要因に特段の変動は認められない。供給は少なく近隣では高値取引も散見される。

地域要因の将来予測

松本市中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は認められない。宅地の供給は少ないが根強い需要が認められ、周辺の取引価格も堅調であることから地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性の高い、居住環境の良好な住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化は無い。

地域要因の将来予測

当該地域はJR松本駅の北方に位置。商業施設等の接近性に恵まれた既成住宅地域であり、当面は現状が継続すると予測。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいから上昇に転じている。

価格決定の理由

市中心部に位置し、共同住宅も見られるものの自用目的の取引が多い地域である。比準価格については類似性の高い事例を収集しその規範性は高いものと思われる。一方収益価格については、対象標準地が位置する地域は収益性より居住の快適性、利便性等が重視されることから相対的に説得力は劣るものと判断する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

業務用地需要の更なる減少が懸念される一方、インバウンド効果等明るい兆しも見える。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR「松本」駅に近い飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域である。インバウンド効果等により消費需要は活性化しつつあり、地価水準の下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内に存する商業ビルは、一部に明るい兆しが見える景気動向を賃料に転嫁できる段階には至っておらず、賃料水準は未だ低位で推移している。周辺には旧来からの自用の店舗、事務所も多く、自用目的での取引が多い。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

都合13年間に及ぶ駅東口整備計画が完了し、人と車両の導線に一定の成果が得られた。一方、商圏の郊外移転による収益力低下は否めない。

地域要因の将来予測

駅東口整備事業が完了し、人と自動車交通の導線が変化した。しかし地域全体として不動産市況の活性化には至らず、景気動向を反映して地価下落が継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は駅前商業地の取引事例より試算しており市場の実態を反映し規範性が高い。収益価格は最有効使用の建物を新築・賃貸する前提で試算しているが、現在の松本駅前は空室が高く、想定事項が多い点にも不安が残る。よって取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益価格算定において想定建物が基準容積率を超過しているが容積率緩和面積（駐車場等）を含むためである。

地域要因

郊外に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

商業施設への接近性が良好で、居住環境が良好な郊外の住宅地域である。市中心部や大規模商業施設に比較的近い地域であることから根強い需要が認められ未利用地も少ないため、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。