長野県安曇野市三郷明盛１６４１番２(一日市場駅・梓橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,800円

2017年01月01日に行った長野県安曇野市三郷明盛１６４１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,800円/㎡としました。

長野県安曇野市三郷明盛１６４１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県安曇野市三郷明盛１６４１番２
住居表示 
価格30,800円/㎡
交通施設、距離一日市場、850m
地積321㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、店舗等が県道沿いに混在する商業地域
前面道路の状況南6.7m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格30,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地としての繁華性は低く、商業用途の需要は低調で商業地域の繁華性も衰えている。当該地域の商業地価は周辺の住宅地価に近づきつつある。
地域要因の将来予測郊外大型店舗等への顧客流出、後継者不足等から商業地域としての特性は弱まってきている。ただし価格水準が周辺の住宅地地価に近づいていることから底値感はあり、地価は今後横ばい傾向が続くものと予測。
市場の特性同一需給圏は、安曇野市及び隣接市町村の近隣商業地域及び混在住宅地域一円である。需要者の属性は、店舗や店舗併用住宅建設目的の地元事業者が中心である。需給動向は既成商業地への需要は低迷し、住宅地としての需要が多くなってきている。需要の中心となる価格帯は取引動機が様々であり、規模等の個別性が強いことなどから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因地域経済は停滞気味で顧客は既成商店街から郊外大型店へ流出している。一方で郊外路線商業地域では大型店や飲食店の新規出店が見られる。

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格30,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型量販店の影響により、旧態の市街地内既存商業地域の集客力は弱く、繁華性の程度は低い。地価は下落基調である。
地域要因の将来予測当該地域は低層の店舗、住宅等が混在する県道沿いの商住混在の旧態型の既成商業地域で、新規店舗等の進出は見られず、客足は郊外型の大型店舗に流れる傾向にあり、今後も地価は下落傾向で続くと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、三郷地区を中心とした市内のうち幹線沿いの在来商業地域。②需要者の中心は、当地に地縁性をもつ地元事業者が過半。③需給動向は、店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる反面、需要は弱いことから、需給は当面弱含みで推移（買い手市場）すると予測する。④取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度255375
北緯 137度8983703

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市大字島内字本郷４８１５番丁−１長野県松本市大字大村字道添４３５番１０長野県松本市浅間温泉１丁目３３３番７長野県松本市大字里山辺字湯原２７３番２長野県南安曇郡梓川村大字倭７番３７長野県南安曇郡豊科町大字南穂高５２４２番１長野県南安曇郡三郷村大字明盛１６４１番２長野県安曇野市三郷明盛１６４１番２長野県安曇野市明科七貴９０４５番５長野県安曇野市三郷明盛１２７４番５５

参考：近隣駅の地価相場

一日市場駅(地価相場 30,000円/㎡)梓橋駅(地価相場 30,800円/㎡)中萱駅(地価相場 30,000円/㎡)島高松駅(地価相場 57,700円/㎡)南豊科駅(地価相場 41,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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