地域要因

近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域ではあるが、利便性がやや劣る地域である。地価水準には下げ止まりの感が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。地価水準は、消費税増税延期により駆け込み需要が見込めない中でも、安定基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、代替競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した取引事例を価格判定の基礎としており、規範性の高い多数の取引事例から試算された実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く、説得力を有する。よって市場実態を反映した比準価格を標準とするも、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因の影響や住環境等が良好な住宅地域として需要が堅調なため、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境等の良好な成熟した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状と同様な状態で推移していくものと予測する。地価は、一般的要因の影響等により緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

公法上の規制により土地の高度利用ができず、経済合理的な賃貸経営が難しいため、収益性が価格形成に及ぼす影響が小さい地域であることから、収益還元法の適用は行わなかった。また、収益性よりも自用目的の交通利便性、住環境等を重視した取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、市場性が適切に反映された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で、利便性・住環境共に比較的良好な地域で、市場での地価は比較的堅調で推移している。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした比較的閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面現状維持と予測する。地価は、利便性及び住環境が比較的良好な地域で、有効需要も多いことから、当面やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めた実証的で説得力の高い価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた理論的な価格である。周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であるので、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で店舗付マンションの進展が見られるが、当地域の地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

JR鎌取駅前の商業地として、背後住宅地域の熟成とともにさらに発展が期待できる地域である。今後の地価水準は、賃料等の賃貸条件の変動は見込まれないが、低金利を背景に需要が底堅く、若干の上昇と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の事例から試算したもので規範性は高い。需要者は収益目的の事業者も想定され、収益性も価格形成の重要な指針になるものと考えられるが、発展途上の新興の商業地で賃料は未だ低位にとどまっているため、やや低位に試算された。よって、本件では今後の発展性を加味した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の戸建住宅に空地も混じる住宅地域である。収益価格は賃貸市場が形成されておらず、収益物件の想定は現実的でないため試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から1km以内の市街化調整区域に戸建住宅専用の開発分譲も見られるなか農家集落地域の取引は散発的であり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

鉄道駅から1km以内の市街化調整区域に戸建住宅専用の開発分譲も見られるなか、農家集落地域の取引は散発的であり、当面、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

類似地域等において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件は見られず、かつ市街化調整区域に指定されており、原則として収益物件を建築することが都市計画法上認められていないことから、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区かいく整然とした分譲地で特に地域要因の変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

特別変化の様子もなく、区画は整然としており当分この状態が続き、地価は、周辺の取引動向から、当分は横ばい傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

 戸建住宅取得目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方標準地は戸建住宅を中心とした最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、共同住宅としての賃貸需要が弱いことから収益還元法の適用を行わなかった。従って、比準価格について代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からの接近性に優れる商業地域である。特段の地域要因の変動はみられず、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所、共同住宅等が混在する駅前の商業地域である。周辺地域では、開発により戸建住宅の建築が進んでおり、当該地域の成熟に伴い、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、駅前の商業地域に所在するが、近隣地域に進出する店舗、事務所等はあまり見受けられず、また投資目的としての取引よりも自己使用目的とする取引がみられることから、収益価格は比準価格に比べて低く試算された。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。