地域要因

対象不動産を含む近隣地域は、戸建専用住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

対象不動産を含む近隣地域は、低層の戸建専用住宅を中心に閑静な住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められない。今後将来的にも、現状の住環境を維持したまま安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産を含む近隣地域は低層の一戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域である。従って、近隣地域の取引は自用目的が中心であり、この取引が取引水準を形成しているものと思料する。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格は対象地が面積基準を充足しないため算定せず、かつ代表標準地の価格との均衡にも留意して、さらに単価と総額の関連をも総合勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅へ徒歩3∼4分と接近性に恵まれた地域である。地価は最寄り駅が都心への接近性にて劣ることもあり、横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持するものと思われる。景気の動向を反映し地価は横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

最寄り駅へ極めて近い距離にあり、周囲に共同住宅等が散在し、賃貸物件の需要と供給は見込めるものの、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に所在する。よって、本件では、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、且つ代表標準地との検討をも充分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした既存の住宅団地で、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、住宅地として熟成していることから、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定により共同住宅の建築が不可であり、戸建住宅が標準となる。最寄駅から距離があり、戸建賃貸住宅を想定した場合においても、経済合理性のある賃貸経営が成立する地域でないため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は自用目的の取引が主で、この取引が取引価格を形成していることから、本件では、前年公示価格を基礎として、比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に影響を及ぼすような変動要因はないが、川越駅徒歩圏内の住宅地域であり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であるが、アパート等は自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動産の取引は、自己利用目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はないが、駅距離や生活利便性の良好な当該地域の需要は堅調であり地価動向はやや上昇傾向で推移するものと思料する。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも川越駅、または川越市駅を最寄駅とし、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については建築費高騰の影響もあり、比準価格よりも低位に求められた。したがって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はないが、市街化調整区域での需要は弱く、当該地域は下落基調で推移するものと思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内における市街化調整区域の取引事例数は少ないことから、4事例の採用となった。ただし、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区整然とした住環境に優れた住宅地域であり、地域要因に変化はない。若葉駅勢圏で人気はあるが、総額が嵩み、やや需要が限定される傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅や中低層の共同住宅が街区整然と建ち並ぶ成熟した住宅地域を形成している。良好な住環境を維持しつつ、今後も現状のまま、推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の近傍には敷地を集約して建設されたマンション等の共同住宅が所在するが、分譲や地権者が余剰土地を活用している場合が多く、利便性にやや難があるため賃貸経営が困難と判断して収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法は市場取引に依拠しており、手法適用の過程において誤りもなく、試算された比準価格の精度は高い。以上の検討より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地を規準して得た価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。