埼玉県川越市大字寺山字宮田455番1(西川越駅・川越市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,600円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字寺山字宮田455番1の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。

埼玉県川越市大字寺山字宮田455番1の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市大字寺山字宮田455番1
住居表示 
価格33,600円/㎡
交通施設、距離川越市、3,700m
地積1,113㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

巣合勇次氏による調査レポート

不動産鑑定士巣合勇次
価格33,700円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はないが、市街化調整区域での需要は弱く、当該地域は下落基調で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、川越市及び周辺市町における市街化調整区域内の農家住宅等を中心とした地域と判断する。主たる需要者は、川越市及び周辺市町のエンドユーザーが中心であり、規模によっては不動産業者等も考えられる。川越市の市街化調整区域内の需要は総じて低く、都市計画法第34条11号の開発区域が廃止されて以降、顕著であり、地価はやや下落傾向にある。
一般的要因イギリスのEU離脱問題など海外経済の不確実性も高まっているものの、東京オリンピック等の要因もあり、緩やかな景気回復が期待されている。

松崎文一路氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎文一路
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に川越北環状線が延伸し郊外型の店舗も見られるようになったが、最寄駅から遠く、環境も劣るため、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、川越市を中心に、鶴ヶ島市、坂戸市、川島町等の圏域。需要者の中心は、川越市及び周辺の居住者等が中心で、比較的まとまった規模の土地を需要する法人等もみられる。川越市内の市街化調整区域内では、既に廃止された都市計画法第34条11号関連の宅地供給は残るものの、開発許可等の規制、最寄り駅からはかなり距離があり、利便性にて劣るため、需給は堅調とは言えず、地価は緩やかな下落傾向が続いている。
一般的要因景気は依然緩やかな回復基調にある。地価は利便性・環境の良好な地域は緩やかな上昇劣る地域は下落又は横ばいとなっており二極化現象が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度935007
北緯 139度4709498

参考:該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川越市幸町8番4埼玉県川越市新富町2丁目10番17及び10番18埼玉県川越市大字下広谷字庚塚974番1ほか1筆埼玉県川越市大字小ケ谷字藪合166番5埼玉県川越市石原町2丁目43番20埼玉県川越市大字的場字八幡前469番7埼玉県川越市末広3丁目6番16外埼玉県川越市石原町2丁目44番10埼玉県川越市仙波町3丁目29番11埼玉県川越市大字小室字宮ノ腰334番5埼玉県川越市氷川町140番4埼玉県川越市幸町3番1埼玉県川越市大字石田字八ツ島町228番2外埼玉県川越市大字砂字八斗蒔834番2埼玉県川越市藤原町19番16埼玉県川越市三光町36番14埼玉県川越市仲町9番13

参考:近隣駅の地価相場

西川越駅(地価相場 140,000円/㎡)川越市駅(地価相場 188,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)霞ヶ関駅(地価相場 114,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)的場駅(地価相場 114,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード