埼玉県川越市大字寺山字宮田４５５番１(西川越駅・川越市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,600円
2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字寺山字宮田４５５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川越市大字寺山字宮田４５５番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 川越市、3,700m |
| 地積 | 1,113㎡ |
| 形状 | 台形(2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
巣合勇次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 巣合勇次 |
|---|---|
| 価格 | 33,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動要因はないが、市街化調整区域での需要は弱く、当該地域は下落基調で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川越市及び周辺市町における市街化調整区域内の農家住宅等を中心とした地域と判断する。主たる需要者は、川越市及び周辺市町のエンドユーザーが中心であり、規模によっては不動産業者等も考えられる。川越市の市街化調整区域内の需要は総じて低く、都市計画法第34条11号の開発区域が廃止されて以降、顕著であり、地価はやや下落傾向にある。 |
| 一般的要因 | イギリスのEU離脱問題など海外経済の不確実性も高まっているものの、東京オリンピック等の要因もあり、緩やかな景気回復が期待されている。 |
松崎文一路氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松崎文一路 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に川越北環状線が延伸し郊外型の店舗も見られるようになったが、最寄駅から遠く、環境も劣るため、地価は緩やかな下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川越市を中心に、鶴ヶ島市、坂戸市、川島町等の圏域。需要者の中心は、川越市及び周辺の居住者等が中心で、比較的まとまった規模の土地を需要する法人等もみられる。川越市内の市街化調整区域内では、既に廃止された都市計画法第34条11号関連の宅地供給は残るものの、開発許可等の規制、最寄り駅からはかなり距離があり、利便性にて劣るため、需給は堅調とは言えず、地価は緩やかな下落傾向が続いている。 |
| 一般的要因 | 景気は依然緩やかな回復基調にある。地価は利便性・環境の良好な地域は緩やかな上昇劣る地域は下落又は横ばいとなっており二極化現象が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度935007 北緯 139度4709498 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西川越駅(地価相場 140,000円/㎡)川越市駅(地価相場 188,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)霞ヶ関駅(地価相場 114,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)的場駅(地価相場 114,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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