地域要因

県道背後に位置する小規模分譲地で高崎市へのアクセスが良好であり、土地需要は安定的で、地価の下落幅が縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、殆どが自用の住宅であり、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

売り物件少なく、需要は底堅いため、地域の不動産市況は安定的に推移していると判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅も介在するが、その敷地規模は大きく、地域特性は戸建住宅地域であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、周辺の類似地域に存する取引事例から求められた比準価格は、市場水準を具現するものと考えられるが、景気の浮揚感から、業者販売価格等やや強含みな面があるため、業者ヒアリング価格も参考に、比準価格を基礎として、より安定的に把握、本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。

地域要因

画地規模の大きい農家住宅が多い旧来の農家集落地域で、需要は限定的で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい農家住宅が多い旧来の農家集落地域で、今後も現状維持傾向で推移すると予測する。景気は回復傾向にあるが、郊外の土地需要は依然として弱く、土地取引は極めて少なく地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既存の農家集落地域で市街地から離れているため、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めなかった。比準価格は信頼性のある複数の取引事例により試算されており、事例の補正、選択も適切で、近隣地域の地価水準を適正に示している。よって、市場の実態を反映した実証性の高い価格である比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅及び農地等が混在する調整区内住宅地域。市の農地開発規制緩和により、供給過剰傾向が伺われ、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

古くからの農家集落地域で、自用物件が殆どでアパート等の賃貸物件も少なく、賃貸市場が未成熟で、収益性からの検討になじまないため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市内の調整区域内の信頼性の高い自用取引目的の取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地勢の住宅団地であるため市場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地勢の住宅団地で需要は減退し、不動産市況は停滞している。よって、需給動向は弱含みで地価水準は下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地で、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

売り物件少なく、需要は底堅いため、地域の不動産市況はやや強含みに推移している。

地域要因の将来予測

駅を有するコンパクトシティーとして地価水準はやや高値基調で推移している。今後の動向に留意が必要である。

価格決定の理由

共同住宅も介在するが、その敷地規模は大きく、地域特性は戸建住宅地域であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、周辺の類似地域に存する取引事例から求められた比準価格は、市場水準を具現するものと考えられるが、景気の浮揚感から、業者販売価格等やや強含みな面があるため、業者ヒアリング価格も参考に、比準価格を基礎として、より安定的に把握、本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。

地域要因

一般住宅、公共施設が混在する住宅地域で、利便性が高く、土地重要は安定的であるが、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、当該地域が収益性よりも居住の快適性を選択の指標とする住宅地域にあることから、収益価格は低位に試算された。よって、戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、実証性の高い自用の取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地域で、周辺は区画整理が進行しているものの、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向で地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

工場地域に近接するが、区画整然として郊外住宅地域で、割安感から土地需要の回復が見られたが、全体的に不動産の動向はやや弱含みで推移。

地域要因の将来予測

土地改良済みの郊外住宅地域だが、品等はやや劣り、価格形成要因に大きな変動は見られず、今後とも現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には共同住宅は見られるが、賃貸市場の熟成度が低く、標準地は画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的で、信頼性の高い自用取引目的の取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な住宅地域であることから、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

商業施設まで近く、また、国道17号へのアクセスも容易であるなど生活利便性の良好な新興住宅地域であり、今後は空地への住宅建築が進むと予測される。需要の回復が進み、地価はやや上昇傾向にて推移。

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく賃貸を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いであるが、周辺の大型店や郊外型店舗に顧客を奪われ、商況は低迷しており、需要は弱く土地取引は減少している

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、賃貸市場の成熟度が低く、地価に見合った賃料水準が形成されていないこと、賃貸需要の減退等により低位に試算された。比準価格は、市場の取引の実態を反映して、試算価格にやや開差が見られるが、各事例とも適切に補正、比準されており、実証性の高い価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。