地域要因

住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が多く存する地域であり、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が多い。更に事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的で、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。本件においては、入間市内の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地からの検討、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

中心市街地から離れた農家集落地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価動向は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引が支配的な地域である。アパート等の収益物件は殆どなく 賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

中規模の戸建て住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域である。特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。地価動向は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。そして、収益性よりも快適性が求められる住宅地域であることから収益価格は低位に求められる傾向にある。よって、市場性を反映した比準価格を中心とし、低位に求められた収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅距離のある郊外の既成住宅地域、一部高低差のある敷地も見られるが、地域性に変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が多い既成住宅地域で、周辺には空地も見られる。画地配置もやや不規則で地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、居住環境を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、駅からもやや離れており、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する事例を採用し、事情の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から離れた住宅地であり利便性に欠けるため需要は弱い。価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は見当たらない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地であり、地域要因に変動は見当たらず今後も現在の環境を維持しながら推移するものと予測される。地価は当面やや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市中心部より北東方で最寄駅からやや距離のある取引事例を中心に試算した。比準価格は類似地域の取引事例の中から取捨選択し、補修正を施して試算した価格であり、現在の市場の実勢を反映している。なお、市中心部へのアクセスの面で劣ることから、競争力を有する賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は見送った。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外で町内においても生活利便性の劣る住宅地域である。地域要因の大きな変動はなく、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

地域の特性に影響を与える要因は見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場において取引された事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格については、賃貸需要に乏しく、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向は低いこと等から求めなかった。比準価格は市場の需給動向及び居住の快適性や利便性を志向する市場参加者の行動原理を反映し説得力を有するものと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

瑞穂町は都内では郊外に位置しており、それほど需要が芳しいとは言えない。調整区域でもあり価格帯が低く、発展性も見込まれない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域にあるため新築住宅の建設や中古住宅の売買もほとんどないため、地域要因に大きな変化はなく今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法にて採用した事例は市街化調整区域のものであり、開差が生じた部分もあるが、説得力に応じて実勢を反映したものを採用している。なお、収益還元法は適用するのが不適当であり採用していない。そのため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

箱根ケ崎駅が整備されたため、駅距離が若干短くなり、利便性の僅かな向上が認められる。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としての地域要因に特に影響を及ぼす要因は無く、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法にて採用した事例は類似性の高い瑞穂町内のものであり、開差が生じた部分もあるが、説得力に応じて実勢を反映したものを採用している。同一地番の事例もあるが、対象不動産と代替性が強く、重視すべきとの判断で採用している。なお、収益還元法は適用するのが不適当であり採用していない。そのため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

片側2車線の幹線道路沿い、車両通行量は比較的多い。飲食店、小売店等が集積し、集客力が高い。変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、沿道型店舗等が多く見られる幹線道路沿いの地域であるが、低層の自社、自己の建物が多く、収益目的の取引は少ない。対象地は駅からもやや離れ、立地条件等から、代替性、費用性に着目した自用目的の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの地域であるが、路地状敷地、行き止まり道路も見られる。一部マンションも見られるが、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模画地が混在した住宅地域、周辺には路地状敷地、行き止まり道路も見られる。街並み、街路状態は良く、青梅市の中でも比較的人気のある地域で、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、居住環境を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする住環境の良い住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、駅からも離れており、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する事例を採用し、事情の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新町地区の地域的な人口は増加している。周辺では宅地分譲も見られているが、供給過剰気味である。地価はやや弱含みと思われる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とし、共同住宅も混在する区画整理済の住宅地域であり、将来的には周辺の空地もある程度は宅地化されていくものと予測する。地価は弱含みに向かうものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。