東京都青梅市今井２丁目８４５番２(金子駅・河辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,200円

2017年01月01日に行った東京都青梅市今井２丁目８４５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,200円/㎡としました。

東京都青梅市今井２丁目８４５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市今井２丁目８４５番２
住居表示 
価格68,200円/㎡
交通施設、距離河辺、3,800m
地積111㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

押谷誠治氏による調査レポート

不動産鑑定士押谷誠治
価格68,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅距離のある郊外の既成住宅地域、一部高低差のある敷地も見られるが、地域性に変化はない。
地域要因の将来予測中小規模住宅が多い既成住宅地域で、周辺には空地も見られる。画地配置もやや不規則で地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅市、その周辺の市町における郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地元住民であり、同一需給圏外からの購入者は少ない。当該地域は最寄り駅から離れた旧来からの既成住宅地域に存し、交通利便性、生活利便性が劣ることから、需要者の購入意欲は弱く、取引件数も少ない。価格帯については土地は150㎡で900∼1200万円程度、新築戸建住宅は2000∼2500万円程度の取引が見られる。
一般的要因青梅市の人口は減少傾向、地価は区画整理済か否かで二極化、宅地分譲が多く、供給過剰感がある。東芝青梅工場閉鎖があるが跡地活用に期待高まる。

山口徹雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山口徹雄
価格68,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。
地域要因の将来予測低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要は多くない。青梅市内においては街並みや駅接近性が劣る住宅地域であるため、需要はやや弱い。新築戸建住宅の中心価格帯は総額2000万円程度。
一般的要因地域経済の活力は乏しく、市況が停滞気味のなかで、二極化傾向が顕著となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8073779
北緯 139度3121785

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金子駅(地価相場 81,900円/㎡)河辺駅(地価相場 134,000円/㎡)小作駅(地価相場 139,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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