地域要因

バス便の住宅地域で且つ、低地に位置し住環境はやや劣る。地価は、ほぼ横ばい傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も見られるが、その他の賃貸物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度である。駅から遠く自用目的での取引が支配的であるので収益還元法は適用せず、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

周辺に小学校や公園がある低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。

価格決定の理由

付近に賃貸マンションやアパートも存するが、地価は戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は低い。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、地価変動率や需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は街区整然とし住宅地域としての熟成傾向も高く地価需要は根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は近隣地域は区画整理され住宅環境は良好。アパート等も散見されるが戸建住宅が殆どの地域で快適性を重視する自用目的での取引が支配的である。従って土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず取引実態を反映した実証的で説得力のある比準価格をもって決定した。又、共同住宅からの収益価格は著しく低位であることから参考に留めた。更に代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、国内景気の回復期待等を背景に宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅や工場等が混在する地域であるが、徐々に住宅地域としての特性が強まっている。対象地の南東方約1．5kmにイオンモールがある等、利便性が高まっており、地価はやや強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏にあり、賃貸住宅も見受けられるものの、地価水準に見合う賃貸市場が形成されていないため収益価格は低位に試算された。主な需要者は自己使用目的であり、収益性よりも市場における取引価格を重視して価格が形成される傾向にあることから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地の価格と概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動は認められないものの、バス便の地域であり、地価水準は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、当面の地域要因は現状維持程度で推移するものと予測する。高齢化が進む中、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

個人需要者による自用目的での取引が一般的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、対象標準地は自用の中規模戸建住宅を中心とした地域であり、地区計画により共同住宅の建築ができず、収益想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はみられないが、倉庫用地等への需要増大もあり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

日野市西部の工業地域と一体的に工業地域を形成しており、地域要因の大きな変化は認められず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は倉庫用地等に対する需要増大により、強含み傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、工場、倉庫等が多い既成の工業地域である。収益目的の取引は少なく、自用目的での取引が中心となっており、収益価格は低く求められたので、収益価格は参考程度に留めた。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼できる取引事例が収集でき、比準価格の信頼性は高い。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向と広域的な価格整合性に配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR八高線が最寄駅で駅からも徒歩圏であるが利便性はやや低い。住宅地としての環境もやや劣る。地価水準は横這い傾向を示した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は郊外に位置するバス便の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。第1種低層住居専用地域で容積率も80％以下と低く、経済合理的な賃貸住宅は不可能な地域につき収益価格は適用しない。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産価格の二極化の中で当該地域は駅への接近性は劣るものの街路条件が優るので競争力があり、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は購買力に変化がないため、ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件も見られるが、取引は自己居住用の戸建住宅取引が中心である。従って、収益価格は試算せず、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては多摩平地区と東平山地区とのバランスに留意した。

地域要因

JR豊田駅北口の商業施設による繁華性及び利便性の向上の影響を受け、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅前大型商業施設により繁華性及び利便性の向上が見られるJR豊田駅から徒歩圏内にある中小規模の一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は豊田駅徒歩圏内の住宅地域に存し、自己使用の戸建住宅地取引が大半であり、画地規模が小さく元本価格に見合う賃料水準を収受可能な賃貸住宅の建築が困難であるため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例に基づき試算され、自用の住宅地を求める需要者の意見を反映した実証性及び規範性が高い試算価格であると思料され、よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好な既存住宅地域であり、需要が高まっている。周辺地域との相乗効果もあり、地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする環境の良い住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性が高く、主として自用目的の取引事例を収集することができた。一方標準地は低層住宅地域に存し周辺には共同住宅等収益物件も見られるものの、元本と果実の相関関係は希薄で地域内における賃貸住宅経営に基づく収益分析を行うことは難しい。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

特に大きな変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅で自用目的が殆どであり、賃貸物件はほぼ見受けられない。そのため、収益物件の採算性は低く、収益還元法の適用は見送ることとした。一方、同一需給圏内より採用した取引事例を時点・地域要因等の比較検討を行い、試算した比準価格は、市場の取引実態を反映した価格が求められたものと判断する。比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業系利用も介在するが、中心市街地に近く利便なことから住居系用途の比重が漸次大きくなりつつあり、地価は引き続き強含みで推移している。

地域要因の将来予測

ミニ開発も散見される中心市街地背後の既成の混在住宅地域である。特段の変動要因はなく地域はほぼ固定的で、暫くは現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者は新築目途の土地取得者を含め自用の中小規模戸建住宅を求める一次取得者が中心となる。快適性を価格指標とする住宅系地域に存するため、賃貸アパートを想定した採算性に依拠した収益価格は低位に求められた。よって、自用目的の実際の取引に基づき市場実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参酌するに止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩限界外にあり、相応の住環境を保持しているが、アクセス、生活利便性に劣る。需要が弱く選別化が顕著で、価格は下落基調にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした中規模地が連なる分譲住宅地で、地域は概ね固定的で特段の変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者は新築目途の土地取得者を含め自用の中小規模戸建住宅を求める一次取得者が中心となる。住環境良好な快適性を価格指標とする戸建住宅中心の低層住宅地域に存するため、賃貸アパートを想定した収益価格は試算しなかった。。よって、自用目的の実際の取引に基づき市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の不動産に対する需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。