東京都八王子市久保山町１丁目２５番３(小宮駅・北八王子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った東京都八王子市久保山町１丁目２５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

東京都八王子市久保山町１丁目２５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都八王子市久保山町１丁目２５番３
住居表示 
価格112,000円/㎡
交通施設、距離小宮、1,100m
地積213㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下哲之氏による調査レポート

不動産鑑定士山下哲之
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。標準的な画地であり、市場競争力は地域内中庸である。
地域要因住環境良好な住宅団地で、アクセス、生活利便性は圏域内中庸、日野方面への連続性に優れ中堅所得層の需要は堅調、価格は強含み横這い基調にある。
地域要因の将来予測区画整然とした中規模地が連なる分譲住宅地で、地域は概ね固定的で特段の変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR八高線各駅を最寄り駅とする徒歩限界地の住宅地域である。需要者は都心に通勤する八王子市及び周辺市町村在住の一次取得者が中心で一部二次取得者も参入する。バス利用中心の地域であるが、区画整然とした中規模画地が連続し、環境良好であるため相応の選好性が認められる。取引は敷地150㎡程度、建物延100㎡前後の新築住宅で、中心となる価格帯は総額3500万円程度である。
一般的要因アベノミクス効果により、利便な地域で地価上昇がある反面、バス便背後地の需要は低迷している等、利便性に基づく地価の序列が鮮明となっている。

尾嶋隆博氏による調査レポート

不動産鑑定士尾嶋隆博
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に地域要因の変動は認められないものの、不動産市況は安定的に推移しており、地価水準も概ね底堅い動きとなっている。
地域要因の将来予測住宅団地内の戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。市内の住宅団地では居住環境等が比較的上位にあり、地価水準は概ね底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね市内北東部のJR八高線等の各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、都内各地への通勤者等の一次取得者、八王子市内及び隣接市の居住者等の二次取得者と考察される。低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内の住宅地域であり、日野市方面へのアクセスも比較的良好な地域であることから地価水準も概ね底堅い動きとなっている。市場の中心価格帯は、土地は2，000万円台前半、戸建住宅は3，000万円台中盤程度と考察される。
一般的要因政策効果等による下支えはあるものの、一部に景気の減速感も見受けられ、不動産市場は利便性等に応じた選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6859243
北緯 139度3590456

参考：該当物件周辺マップ

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東京都八王子市中野町２５８５番７及び２５８５番８東京都八王子市石川町１４１８番２東京都八王子市寺田町１３番２２東京都八王子市大楽寺町１６３番２ほか１筆東京都八王子市谷野町１１８９番東京都八王子市緑町１８７番１東京都八王子市滝山町２丁目４６８番７外東京都八王子市石川町２９６８番９外東京都八王子市小宮町６９８番２２東京都八王子市石川町２５９番１外２筆東京都八王子市宇津木町４１６番３東京都八王子市石川町１７６６番６東京都昭島市福島町字堤外１３８１番２７東京都昭島市郷地町２丁目５４９番４東京都昭島市中神町二丁目１１７番１東京都昭島市昭和町三丁目４３２番３東京都昭島市大神町三丁目５５７番１１

参考：近隣駅の地価相場

小宮駅(地価相場 136,500円/㎡)北八王子駅(地価相場 202,000円/㎡)中神駅(地価相場 197,000円/㎡)昭島駅(地価相場 179,000円/㎡)日野駅(地価相場 217,000円/㎡)東中神駅(地価相場 197,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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