地域要因

投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い当物件の地価は着実に上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域であり、駅前商業地とはいえ敷地規模が小さいため経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は駅に近い容積率の高い事例から適切に補正して求めており実証的な価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内であり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は前年同様上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが建ち並ぶ熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であるJR総武線平井駅から徒歩圏にあり、居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域であるため、賃料水準が相対的に低めにおさえられ、収益価格はやや信頼性に欠けると考えられる。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手不動産業者が進出し、大規模分譲マンションの建築や戸建分譲をを行っている。

地域要因の将来予測

中高層マンションが多く見られる住宅地域であるが、周辺で戸建開発やマンション建設があり、高値取引も見られるので、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

マンション用地の価格は地域ごとの人気の差異や希少性の程度等の影響を受けるため、要因比較がやや難しく、また取引事例が少なく、豊富な資料がないことも比準価格の精度を低めている。一方、開発法による価格は投資採算性から意思決定を行う不動産開発業者等の視点を具現した価格であり、比準価格に比べ説得力が高い。代表標準地との検討を踏まえ、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としては手ごろな価格の住宅が多く需要層は厚い。住宅需要は堅調で地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外であるがバスの利便性はよいため、需要は堅調で当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、篠崎駅を最寄とする取引事例より試算されており実証的な価格である。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されている。駅徒歩圏とは言い難いため投資目的の土地需要は限定的で、自用目的の取引が多く、収益性よりも居住環境、支払い能力を重視した価格形成がなされる傾向にある。従って、本件では市場特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

交通利便性が高い地域であり、都心への通勤利便性を求める層を中心に需要は増加している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、地価水準は上昇すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域で、交通利便性に優れ、賃貸物件も多いが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後もこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が多く、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証的で客観的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件として共同住宅も見受けられるが、収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、得られた収益価格はやや低位に求められ、説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小岩駅周辺地区まちづくり計画が進行中であり、平成27年6月には南小岩7丁目に高層マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。需給が安定しており、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中にアパートのほか、周辺に寺院等も見られる住宅地域であるが、依然として借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東大島駅徒歩圏の、共同住宅を中心とした住宅地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した共同住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地と類似の立地・規模の画地は、マンション開発目的で取引される場合が多いことから、本件に係る主たる需要者はマンション開発業者と判断した。従って、開発の事業採算性の土地価格への影響度は相応に高いものと判断し、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は小幅ながら上昇基調で推移しているが、当地域の地域要因自体に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

併用住宅地等としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、当標準地の収益性を表した価格であり、当地域においては賃貸用マンションも見られるが、賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）はそれほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模がやや大きい店舗、事業所、マンション等が建ち並ぶ西葛西駅徒歩圏にある。土地供給余力が限定され、その希少性から需要は引き続き強い。

地域要因の将来予測

共同住宅、店舗、一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。西葛西駅からのアプローチ良好な徒歩圏住宅地であり人気は高く、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、江戸川区内各鉄道駅から徒歩圏のマンション用地になり得る5事例を比較検討し試算されており、信頼性は担保されている。開発法による価格も、分譲業者が着目するであろう投資採算性が適正に反映されており、市場実態に即した説得力の高い価格が求められた。この判断の妥当性は、両試算価格が概ね近似していることで、検証済みである。よって両試算価格を同等に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、作業所等が混在する住環境であり、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住宅が多く建ち並ぶ地域で、特段の変動は認められず、今後も現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己の居住目的での取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。収益価格は、対象標準地の収益性を反映したもので、周辺には賃貸共同住宅も見られることから、理論的な価格であるが、想定要素が多く含まれる。したがって、実証的である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、共同住宅、作業所等の混在地であり、実需は底堅い。景気動向に伴い、底値圏を脱して以降、地価の上昇傾向は継続している。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の取引事例に基づき求められたもので、市場性を反映した実証性の高い試算価格である。一方、収益価格は標準地の収益性を重視した理論的な試算価格である。標準地の所在する地域の特性及び規模等を考慮すると賃貸収入目的より、自用の戸建住宅利用を目的とする需要が強いと判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。