地域要因

隣接する衣笠仲通りの1階を除くと、近隣地域及びその周辺の店舗需要は弱含みの動きとなっており、地価も微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

衣笠大通りの一画に位置する旧来からの商業地域であり、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境を維持すると予測する。商況は依然として厳しく、今後暫くは地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は商業地であり、需要者は背後地の範囲や繁華性のほか事業収益性等も考慮のうえ意思決定を行うため、収益価格は相応の説得力を有すると判断する。しかし、取引される物件の多くが自用に供されており、地縁的要素等も価格形成に寄与している点に鑑みると、市場性を反映した比準価格の説得力が相対的に優ると判断する。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、さらに予測の原則等にも留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

衣笠駅から徒歩圏の高台に所在し、需要の減退に伴い、地価はやや減退傾向にある。地域要因に変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は住環境の熟成した住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から徒歩圏に所在するが公法上の容積率が小さく、また戸建住宅が居住の快適性を求める住宅地域であることから、収益価格は低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて試算したものであり実証性に優る。以上より比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、バス停からも一定の距離があることから、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

高台に位置する住宅地域であり、バス停からも一定の距離があることから、交通利便性に劣る。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域はバス便の地域となり、また、バス停からも一定の距離が認められるため、賃貸需要が強い地域ではないことから、共同住宅等の収益物件の供給は少ない。また、当該地域の需要の中心は自用を目的とした取引であり、不動産から収益を得ることを目的とした収益物件に対する需要も弱い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩限界圏であるが、高台に形成された住宅地であるため、やや需要は弱い。地域要因が大きく変動するとは思われない。

地域要因の将来予測

高台に形成された住宅地であるが、高齢化と共に高台の住宅地は敬遠される傾向にある。地域要因としては現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は駅まで徒歩限界圏にあり、また高台に形成された住宅地であるため、アパート等は比較的少ない。また投下資本に見合う賃料が収受できず、収益価格は低位にしか求められなかった。現実の取引に基づいた実証的な比準価格は信頼性が高い。また、住宅地は快適性・利便性を基礎にした価格形成であるため収益価格は信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ、高台に位置する住宅地域である。最寄駅からは一定の距離が認められる。地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特段の変動要因は見られないことから、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に位置し、当該地域においては自用を目的とした取引が大多数を占める。また、行政上の条件等を鑑みると高度利用が困難であり、収益性に優る建物の建築が困難であることから、周辺においても居住の快適性・利便性を重視した取引が多い。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層の一般住宅を中心として、店舗等も見られる地域である。最寄駅徒歩圏内に位置し、居住環境も良好である。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内に位置する、一般住宅等が建ち並ぶ中、店舗等も見られる地域である。当該地域では地価水準に見合う賃料が得られないことから、収益物件の供給は少ない。また、需要の中心は自用を目的とした取引となっていることから、不動産の収益性を重視した取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

衣笠駅から徒歩限界圏に所在するが、敷地の広い住宅が細分化される建売住宅が増えつつあり需要回復の兆しも見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的取引が中心であるが、共同住宅利用の土地も見受けられることから、ファミリー向けの共同住宅を想定して求めた収益価格は駅徒歩圏である交通接近性もあり比較的高水準に試算された。したがって、居住の快適性・利便性等の市場需要を反映した比準価格を重視し、ファミリー向け共同住宅を想定して求めた想定要素を含み流動的であるものの指標になる収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模店舗が集中している路線商業地域である。市内の商業地域のうちでは商況の回復が鈍く繁華性が劣る。地価の下落傾向は続くものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は1階を店舗または事務所に賃貸し、上階を住宅として利用しているものが多く、本格的な賃貸ビルはあまりない。投資に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比較的低位に求められた。比準価格は信頼できる取引事例により求めた実証的価格である。よって比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有し、周辺は道路幅も狭く、起伏が多い当地域に対する需要は弱い。このため、地価は下落傾向にあり、下落幅も拡大している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測。最寄駅からやや距離を有する起伏が多い住宅地であるため利便性が劣り、また、築年数が経過する物件も見られること等から需要は弱含んでいる。

価格決定の理由

比準価格は、環境条件が比較的対象地と類似する住宅地域等に存する取引事例を中心に採用し、各種補修正は適切であることから信頼性が高い。収益価格は、低層共同住宅の建築を想定して求められた理論的な価格であるものの、対象地に関する典型的な市場参加者は一般住宅の敷地として利用する個人と判定したことから説得力は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からバス便の高台に存する住宅地域であり交通利便性がやや劣る。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地域である。開発から相当年数が経過しており熟成している。将来も概ね現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される最寄駅からバス便の高台の住宅地域に存し、、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの既成の商業地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が混在する商業地域である。特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持するものと思料される。

価格決定の理由

幹線道路沿いに小規模店舗等が多く見られる商業地域である。横須賀市の商業地域内に存する事例について、やや広範囲に渡って取引事例を収集した。商業地域に位置するものの賃貸需要は普通程度であり、不動産からの収益性を目的とした取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、店舗等が混在する既存の住宅地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から一定の距離が認められる中、賃貸住宅に対する需要も見られるが、自用の一般住宅が取引の中心となる地域である。そのため供給される物件も自用の物件が中心となり、不動産からの収益を目的とした収益物件の供給は限定的である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離のある住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

バスを利用しなくては最寄駅へ出られない地域であり賃貸需要は少ない。取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

区画の整った古い分譲地である。4m街路を標準とし、最寄り駅までバス便であるため需要はやや弱い。ただし格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

区画整然とした平坦地の住宅地域である。熟成しており格別の変動要因もなく、将来も概ね現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はバス便のためアパートは少なく、戸建住宅が中心の住宅地域で賃貸市場は熟成されておらず、価格は居住の快適性、利便性に着目した市場性に基づき形成される傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性に着目して求められた信頼性の高い比準価格を重視し、想定項目が多くやや精度が劣る収益価格を比較考量し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅からやや距離があり、地価は下落傾向にある。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺には共同住宅も見られるが、最寄駅からの距離が認められることから、賃貸住宅に対する需要は弱含みである。また、当該地域の需要の中心は自用を目的とした取引であり、不動産から収益を得ることを目的とした取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、駅徒歩圏にあるため、アパートが比較的多く一般住宅と混在している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内に所在し、交通利便性がよく、一般住宅に共同住宅が混在するが、今後もこの混在状態が継続するとみられる。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が立ち並ぶ既成住宅地域である。バス便の為地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した戸建住宅地として今後も推移していくと予測される。バス圏のため、地価はやや弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自用目的の戸建住宅が多く、同一需給圏内の類似地域で多数の信頼性のある取引事例を収集することができた。一方賃貸事例は近隣地域内に共同住宅が少なく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため、低位に求められた。したがって、信頼できる多数の取引事例の中から、快適性、利便性に着目して求めた比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。横須賀中央駅からほぼ徒歩圏の住宅地域である。店舗が散見されるが、商業性は低い。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

点在する店舗が住宅へ転用される可能性はあるが、概ね現環境を維持するものと予測される。当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市内のほぼ中央部の取引事例を中心に採用し試算された。駅徒歩圏に位置し、周辺には収益用アパートも見られるが、戸建住宅による実需の取引が一般的である。収益価格は空室等のリスク要因から、土地価格に見合った収益が得られない実情を反映し、低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。