地域要因

駅近接の商業地域である。近隣地域内に特に目立った変化は認められない。地価はやや強含み傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

西武多摩川線「是政」駅に近い立地である。店舗併用共同住宅等も見られるが、店舗利用は従来からの地主が自己利用しているケースが多く、商業テナント向けの賃貸市場は成熟度が低い。収益価格の規範性は低いと判断される。一方で比準価格は、類似性の認められる取引事例を用いて試算されており、収益価格よりも規範性が高いと思われる。以上より、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、前年公示価格等からの検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

稲城長沼駅の周辺整備が進んでいるほか、稲城市全体なインフラ整備の進展と生活の利便性の向上により、稲城市の住宅地の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、稲城長沼駅に近い既成住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるが、収益目的の不動産取引はほとんどなく、自己居住用の住宅取得を目的とする取引が中心である。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既に成熟した低層住宅地域であり、特に変動する要因も見当たらないので、現状維持で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

既に熟成した住宅地であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅のほか、アパートも見られる住宅地域に存する。自己使用の取引が大部分であって、近隣地域又は同一需給圏内類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集しえた。又、収益性より快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に留める。よって、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な分譲住宅地域であって地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

大規模開発された区画整然とした環境良好な住宅地域であり、今後も現状どおり推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、大規模開発された分譲戸建住宅団地内にあって、賃貸用のアパート等を想定することは不適なため収益価格は求めなかった。本件で求められた比準価格は、多摩ニュータウン内の分譲住宅地域内の取引事例を中心に求めた価格であって、その信頼性は高い。そこで比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存する。周辺にはアパートも見られるが、取引は自己使用目的が主であり、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を採用し収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の宅地化が進んでいるほか、稲城市全体なインフラ整備の進展と生活の利便性の向上により、稲城市の住宅地の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

周辺の農地等の宅地化が進み戸建住宅等がさらに増えてゆくことが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅等が建ち並び農地も残る住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるが、収益目的の不動産取引はほとんどなく、自己居住用の住宅取得を目的とする取引が中心である。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、画地が整然とした地域で潜在的な需要の高い地域であり、景気回復基調から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性等も良好で区画整然とした住環境の比較的良好な住宅地域で、地域要因の特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

交通利便性の良好な地域であることから、賃貸マンション等の収益物件も散見されるが、閑静な住宅地域として熟成しつつあり自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。快適性を重視する画地整然とした住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅へは徒歩圏で交通利便性のやや良好な地域であり、実需が見込まれ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

交通利便性が比較的良好で周辺に農地もある住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件も散見されるが、最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地もみられミニ開発が漸次進行しているが、大規模開発計画など地域要因の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

南多摩駅徒歩圏内の既成住宅地域で、今後は次第に周辺未利用地の宅地化が進むものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。