地域要因

人気のある東急東横線最寄駅から徒歩圏で需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。周辺にはファミリー向けを中心とした共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に堅調であり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持していくものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部での地価の影響等により、当面微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

中小規模一般住宅の外、マンション、アパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、駅周辺整備の進捗等に起因して、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないが、駅周辺エリアにおける再開発の進捗等を背景に、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、周辺地域においては小規模な共同住宅等の収益物件も存するが、賃貸市場における選好性等を反映して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若しくは小規模開発目的が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅周辺における再開発事業の進捗に伴い、背後地域の人口、昼間人口増加が見込まれるなど、期待性等を反映して地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で、鹿島田駅及び新川崎駅周辺の再開発事業により発展の過程にあること等を反映して、地価水準は上昇の傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

手法適用により得られた両試算価格について、収益価格がやや低位に求められたが、これは1階店舗に比して上階の事務所等の賃貸需要がやや弱い近隣地域の地域的特性によるもので、投下資本に対する投資リスク等に起因すると思料する。したがって、市場参加者の観点から比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅からやや離れたバス利用の住宅地域である。新川崎駅の駅前では市街地再開発事業が完成し利便性が向上している。地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

新川崎駅からバス利用の既成の住宅地域で、最近は画地規模の細分化が進んでいる。周囲には、アパート等もあるが、旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税・相続対策や土地の有効活用等を目的としたものが多く、収益価格は低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新川崎駅から徒歩圏内に立地する既存の住宅地域で、街路条件に難を残すものの、住環境は普通で、需要は堅調。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既存の住宅地域であり、特段の変動要因も存しないため、今後も現状通りの地域の性格を維持してゆくものと推測される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅のほかにアパート等賃貸物件も混在する地域であるが、アパート等としての賃貸収益性を目的とする取引よりも居住の快適性、利便性等がより重視される戸建住宅が取引の中心となっている。よって本件では、市場の需給動向を反映して実証的な比準価格を標準として、収益価格も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連の適否も考慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

バス便利用の住宅地であり、近隣地域に特に変化はない。総額重視の傾向から小規模住宅地に対する需要は堅調であり、地価はやや強含みで推移した。

地域要因の将来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は新川崎駅からバス便利用の混在住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺には単身者及びファミリー向けのアパート等が存するものの、収益物件の取引は殆ど見られず、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性が良好な東横線沿線の路線住居地域で、マンション適地でもあるため地価は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には賃貸ビルも存し、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての熟成度はやや弱い。よって、取引事例に基づく比準価格を重視し、想定建物に基づく収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡の検討を踏まえ、単価と総額の関連にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。