神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６９０番３(鹿島田駅・日吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


254,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６９０番３(神奈川県川崎市幸区南加瀬５−３１−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を254,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６９０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６９０番３
住居表示南加瀬５−３１−２４
価格254,000円/㎡
交通施設、距離新川崎、2,300m
地積128㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋一也氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋一也
価格253,000円/㎡
個別的要因平坦かつ南東道路に接面し、日照等が良好であることから近隣地域内における市場競争力は優る。個別的要因に特に変動要因は見られない。
地域要因バス便利用の住宅地であり、近隣地域に特に変化はない。総額重視の傾向から小規模住宅地に対する需要は堅調であり、地価はやや強含みで推移した。
地域要因の将来予測住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、幸区及び中原区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市内にあるサラリーマン等の一次取得者、地域事情に精通した地元居住者等である。バス便利用のため交通利便性が劣るものの、土地の細分化や空地等のミニ開発による建売住宅の供給が増加しており、総額重視の傾向から比較的堅調な需要が認められる。市場の中心価格帯は土地建物総額で3，000万円台半ばから4，000万円台である。
一般的要因幸区の人口は増加傾向で推移。土地取引件数は概ね横ばい傾向で推移したが、建築着工件数は概ね堅調で、特にミニ開発による戸建分譲が盛んである。

藤田洋美氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田洋美
価格255,000円/㎡
個別的要因南東道路に面する整形地で、日照、通風等に優り、他の不動産と比較して十分な競争力を有する。
地域要因JR新川崎駅バス便の熟成した住宅地域である。住宅地の需給は安定しており、地価は微増で推移している
地域要因の将来予測JR横須賀線新川崎駅バス便の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず当面は現況を維持して推移するものと予測する。地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区を中心に中原区、川崎区内のJR横須賀線及びJR南武線沿線のバス便の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は、川崎市、横浜市及び東京都区部の居住者である。宅地の細分化が進んでおり、敷地規模は70㎡前後で、総額を抑えた小規模な3階建の建売住宅が供給の大半を占めており、需要の中心となる価格帯は総額で4000万円台である。
一般的要因幸区の人口は増加傾向を維持している。駅徒歩圏の住宅地への需要が強いが、バス網が充実しているためバス便の住宅地の需要も安定している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5506283
北緯 139度6613431

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市港北区日吉本町字西原２４５１番２２神奈川県横浜市港北区太尾町字五丁前１２７０番５７神奈川県川崎市幸区南加瀬字原町２２６７番２神奈川県川崎市幸区古市場２丁目８９番４神奈川県川崎市幸区南加瀬３丁目２１７５番３神奈川県川崎市幸区北加瀬３丁目４１４番５神奈川県川崎市幸区北加瀬２丁目９０１番１７神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３神奈川県川崎市幸区北加瀬１丁目９９３番３神奈川県川崎市幸区戸手１丁目２２番５外神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２２９０番２外神奈川県川崎市幸区矢上９９２番１３

参考：近隣駅の地価相場

鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)平間駅(地価相場 325,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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