神奈川県川崎市中原区上丸子天神町３０５番３(平間駅・鹿島田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


391,000円

2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区上丸子天神町３０５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を391,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市中原区上丸子天神町３０５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市中原区上丸子天神町３０５番３
住居表示 
価格391,000円/㎡
交通施設、距離新丸子、550m
地積165㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉永昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士吉永昌弘
価格391,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南道路で日照等に優り、競争力を有する。
地域要因人気のある東急東横線最寄駅から徒歩圏で需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中原区内の東急東横線各駅から概ね徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市に居住する一次取得者が中心であるが、東京区部、横浜市からの流入も多い。利便性に優り需要は根強いが、供給はあまり多くない。周辺での新規供給物件は、既存宅地を細分化した3階建の建売住宅が増加傾向にあり、総額4，500∼5，500万円程度が中心価格帯で、規模の大きな土地はマンション用地となることが多い。
一般的要因個人消費に弱さが残るが、雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復基調が続いている。ただし、海外の景気下振れ等に留意が必要である。

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格389,000円/㎡
個別的要因南5．5m道路に接道し、駅利便性も良好である。総じて、市場競争力は優る。個別的要因に変動はない。
地域要因駅等への利便性が非常に良好な、平坦な既成住宅地域で、需要は根強い。反面、供給は少なく、地価は強含み傾向で推移した。
地域要因の将来予測熟成した駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。武蔵小杉駅への利便性も比較的良好であり、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中原区及び高津区内の東急東横線及びJR南武線の徒歩圏の住宅地域である。需要者は川崎市内居住者、都区部南西部及び横浜市北部の居住者で都心・横浜通勤者が多い。土地のみの供給は少なく、既存宅地の細分化に伴う建売住宅による供給が大部分であり、取引の中心となる価格帯は土地で4000∼4500万円、土地建物の総額で5500∼6500万円程度である。駅利便性良好な平坦地であり、需要は根強く、地価は強含み傾向で推移している。
一般的要因当区は都心のべッドタウン、特に中心部の発展が著しい。人口は増加で推移。生産年齢人口比率が市内第1位。低金利政策下、景気は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5593822
北緯 139度6764387

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平間駅(地価相場 325,000円/㎡)鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)武蔵新田駅(地価相場 415,500円/㎡)鵜の木駅(地価相場 482,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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