東京都大田区下丸子２丁目２３５番２(武蔵新田駅・下丸子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


369,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区下丸子２丁目２３５番２(東京都大田区下丸子２−２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を369,000円/㎡としました。

東京都大田区下丸子２丁目２３５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区下丸子２丁目２３５番２
住居表示下丸子２−２１−４
価格369,000円/㎡
交通施設、距離武蔵新田、700m
地積214㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1
利用現況住宅、工場兼事務所等
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場、一般住宅、共同住宅等が混在する地域
前面道路の状況北東6.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加涌康士氏による調査レポート

不動産鑑定士加涌康士
価格369,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因工場や作業所等が残る住工混在地域で、工場等の閉鎖に伴い、徐々に住宅地域へと移行している。利便性が良く住宅需要があり地価は堅調に推移する。
地域要因の将来予測一般住宅及び共同住宅のほか中小工場や作業所等が混在する地域である。都心への通勤が可能な地域のため、住宅への建て替えが進んでおり、工場閉鎖に伴い、漸次住宅地域へと純化していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急多摩川線及び池上線沿線の戸建住宅及び共同住宅のほか中小工場・作業所等も混在する地域である。旧来は工場や作業所等が立地していたが、住宅需要から住宅地域へと純化しつつある。需要者の中心は、地元の事業者や地縁者のほか、都心へ通勤する一次取得者、転売目的の不動産業者等である。取引価格帯は土地で概ね坪当たり120∼140万円程度、画地の細分化により総額を抑えた新築建売住宅で概ね5千万円前後である。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもあるが、雇用所得環境の改善と各種政策効果で緩やかな回復が期待される。地価は上昇傾向にあるが上昇の鈍化がみられる。

市川正美氏による調査レポート

不動産鑑定士市川正美
価格369,000円/㎡
個別的要因市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。
地域要因中小工場・一般住宅・共同住宅等が混在する地域。現在、住宅地化が進み価格は緩やかな上昇基調。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東急多摩川線、東急池上線沿線の戸建住宅・共同住宅・中小工場等が混在する地域。従来中小工場経営者等の需要も見受けられたが、現在は住宅利用が多く、主たる需要者は、戸建住宅を求める個人、転売目的の不動産業者等。住宅地としての需要は堅調で価格は緩やかな上昇基調。需要の中心的な価格帯は、概ね1㎡当たり35万円∼50万円前後、総額は規模に応じてかわるものと思料する。
一般的要因我国の景気は緩やかな回復傾向にあるが、先行き不透明感が漂う中、海外景気の下振れリスク等の影響に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5644258
北緯 139度6871487

参考：該当物件周辺マップ

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東京都大田区東雪谷５丁目８７９番９東京都大田区大森西４丁目７４番２ほか１筆東京都大田区矢口１丁目５１９番１東京都大田区上池台５丁目１４８番７東京都大田区南馬込６丁目１５５２番５外東京都大田区下丸子２丁目２３５番１東京都大田区北千束２丁目５７８番４東京都大田区矢口一丁目２７２番４外１筆東京都大田区下丸子三丁目４９１番１２東京都大田区田園調布本町３番１９

参考：近隣駅の地価相場

武蔵新田駅(地価相場 415,500円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)千鳥町駅(地価相場 482,000円/㎡)鵜の木駅(地価相場 482,000円/㎡)矢口渡駅(地価相場 480,000円/㎡)久が原駅(地価相場 502,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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