神奈川県川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２(平間駅・向河原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


316,000円

2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２(神奈川県川崎市中原区下小田中４−１８−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を316,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２
住居表示下小田中４−１８−４０
価格316,000円/㎡
交通施設、距離武蔵中原、900m
地積171㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格318,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、南方位で日照条件などで競争力の程度は良好である。街路幅員も充分であり、使い勝手は良好である。
地域要因全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に堅調であり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持していくものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部での地価の影響等により、当面微上昇傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね中原区内の南武線、東横線沿線各駅を駅勢圏とする住宅地域。主な需要者は東京横浜川崎の居住者で買替取得者が多く周辺市域からの転入も見られる。交通利便性を有する戸建住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域。細分化した3階建て建売住宅も多い。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は新築建売住宅で4000∼5000万円超程度の取引が中心であり、土地単独の取引は少なく把握し難い。
一般的要因緩やかな景気回復基調の中、各種政策の効果により堅調に推移しているが、中国などを始めとする海外景気減速による景気下押しリスクが懸念される。

小林一寿氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一寿
価格316,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準地の位置、環境等は平均的なものであり、南道路の他に代替競争関係にある不動産との間に優劣はなく、特に変動はない。
地域要因隣接する武蔵小杉駅周辺の開発、選好性の高い最寄駅等の影響もあり、需要は相応に認められる住宅地域で、地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測地域は一般住宅、マンション等が建ち並んでいる住宅地域で、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は景気動向、地域性等を反映して、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市中原区、高津区及び幸区内の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内の居住者で、その他に東京都区部の中堅取得者層も見られる。開発が進む武蔵小杉にも近いことから需要も高く、一般住宅では総額が嵩むため、小規模住宅の開発も多く見受けられる。需要の中心価格帯は、更地価格で3500万円∼4500万円程度、新築戸建で総額4500万円∼5500万円台程度が需要の中心となっている。
一般的要因財政、金融政策等の経済対策の効果等により、国内景気は概ね回復基調にあり、地価も上昇傾向を示しているが、海外の動向等に注視が必要である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度566881
北緯 139度6704668

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平間駅(地価相場 325,000円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)鵜の木駅(地価相場 482,000円/㎡)武蔵小杉駅(地価相場 394,000円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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