地域要因

一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後の大きな変動要因はなく、現環境を維持していくものと考えられる。大船駅勢圏の住宅地として地価は小幅な上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は大船駅勢圏の住宅地の取引事例を中心に試算された。事例は、居住の快適性を重視した自用目的の取引が支配的であり、収益目的の賃貸物件の取引は極めて少ない。収益価格は、大船駅勢圏の利便性はあるが、居住の快適性が重視される地域性から低位に試算された。以上より、実需住宅の市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大船駅前の繁華な商業地域。商況は安定している。当面、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

小売，飲食店舗、金融機関等が連担する繁華性の高い商業地である。今後も現状を維持するものと予測される。上層階に対する賃貸需要の低迷が続いているが、地価は横這いから反転の兆しが窺える。

価格決定の理由

近隣地域は「大船」駅前の商業地域であり、比準価格は同駅及び「藤沢」，「茅ヶ崎」駅に近い取引事例に基づき試算した。近隣地域内には賃貸ビルも多いが、上層階へのテナント需要の弱さから、賃料水準が土地価格に見合っていないため、収益価格がやや低位に求められた。ついては、市場の実態を反映し、総体的に信頼性の高い比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、前年標準地価格等からの変動状況を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大船駅東口再開発事業は進展がなく、今後は横浜市側の駅北口再開発事業の進行に伴う周辺波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

当該地域は、日用品、飲食店舗等が多く建ち並ぶ大船駅前の商業地域であり、当該地域での店舗の撤退等の変動要因はあまり見られない。地価も現状と変わらない横ばいの状況で推移することが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は大船駅前の商業地域であり賃貸目的の店舗事務所ビルも見られるものの、中心は以前からの地元業者による地元居住者を顧客とする自用目的による店舗等となっており、収益価格を標準として取引価格が決定されるに至るまでの賃貸市場は熟成されていないものと思料される。従って、本件においては取引事例により求められた実証的な比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討も十分に行い上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大船駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

大船駅徒歩圏の利便性の高い既成住宅地域で、今後も概ね現況の地域環境を維持するものと予測される。地価は当面緩やかな上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が多い中、特に対象不動産と代替性が強く認められる大船地区内の取引事例等を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料を想定することが困難であること等から、低位に得られた。本件では市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通称「芸術館通り」に面しており、商業地としてのポテンシャルは比較的高い地域で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の広範な地域の取引事例を採用し比準価格を求めた。対象地は「大船駅」から徒歩圏の商業地域で通称「芸術館通り」に面し、ロケーションは良好で路線商業性をも有し、標準地の存する地域の需要は収益性もさることながら、自用の事業者の需要の方が多いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無いが、良好な接近性・利便性を反映し、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

大船駅から徒歩圏内で成熟した既成の住宅地域であるため、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

交通接近条件が良好であるため周辺には賃貸用収益物件も散在しているが、中小規模の画地が多く上物付の戸建住宅でも中間層が購入可能な物件が相当部分を占めるため、自用目的が取引の中心となっている。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄大船駅に近く利便性が高い。笠間口周辺での再開発事業が開始されたことによる期待感もあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。標準地は最寄駅に近く利便性も高い地域で周辺にはアパート等の収益物件も散見される。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境が優れ、利便施設等への接近性も概ね良好であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

街路等は整備され画地の配置も良好な住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域に近接する大規模マンションの敷地は、従前は大規模工場であった経緯があるため、近隣地域にはアパート等の共同住宅が比較的多く立地している。当該賃貸物件は収益性が低いため、建替えの際には戸建住宅用地として分譲される場合が多い。よって、比準価格を重視し収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。大船駅から徒歩圏内にあり、良好な交通接近性を反映して、地価は強含みで推移すると判断される

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の既成住宅地域である。大船駅から徒歩圏内にあり、駅への良好な接近性を反映して、地価は強含みで推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から徒歩圏の交通利便性に富む住宅地域に存する。近隣地域は熟成した住宅地域でありアパート等も見られるものの、主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅にアパート等が混在する既成の住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測され、地価は現状のまま推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺においては一般住宅のほかアパート等の収益物件も見受けられるが、駅からやや遠く利便性は劣り、収益性より居住の快適性が重視される地域である。取引の中心は自用目的であることから、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湘南モノレール線沿線の住宅地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は湘南モノレール沿線の住宅地。特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は湘南モノレール駅に近いため、共同住宅が一部に見受けられるが、戸建住宅が多くを占める。取引の中心は自用目的で、住宅用途賃貸市場の熟成はやや劣ると認められる。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的での取引が主である取引事例より求めた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧鎌倉地区の良好な住環境を有する住宅地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は「旧鎌倉」地区の住宅地で、特段の変化は予測されない。地価動向は良好な居住環境を反映し、若干の上昇傾向にあると思われる。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には鎌倉駅への利便性が優れるためアパート等も見受けられるが、戸建住宅が多くを占める。取引の中心は自用目的で、住宅用途賃貸市場の熟成はやや劣ると認められる。よって、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地と検討した価格を勘案し、自用目的での取引が主である取引事例より求めた比準価格を総合的に比較調整、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした熟成した中規模一般住宅地であるが、最寄駅への接近性に劣るため、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。最寄駅への接近性に劣る住宅地域であるため、地価はやや弱含みで推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は区画整然とした中規模一般住宅地域に存する。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。近隣地域は熟成した既成住宅地域であるため、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜市境に近い市街化調整区域の住宅地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅や農家住宅の外、農地も多く見られる市街化調整区域内の住宅地域で、取引の中心は自用目的である。駅から相当の距離があり、居住環境も劣るため、賃貸借物件はほとんど無い。収益価格算出の基礎となる賃貸事例の収集は困難であり、収益価格は求められなかった。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、自用目的が主である取引事例より求められた比準価格にて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。