地域要因

石巻市内で利便性の点で劣る地域では、今後の地価下落も予想される。

地域要因の将来予測

市中心部への交通接近性が劣り、従来は地価は低水準であった。震災後は津波被災者による需要により地価は上昇したが、移転需要の沈静化とともに、今後の地価は下落へ転じる可能性が有る。

価格決定の理由

近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考えられるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅・商店・事務所の混合地域であるが、当面この状態が持続すると予想する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗・事務所のほかに住宅やアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害からの復興が進んでいるが、商況は停滞している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から選択した事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映している妥当な価格と認められる。収益価格は投資採算性に基づき求められたものであるが、賃貸収入による投資目的の更地取引は少なく自用の店舗・事業所用地としての取引が大半を占める。よって、同種の商業地域等の取引事例から求め、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、被災者の移転需要が終息した後は、自己利用を前提とした地縁選好者に需要が収斂。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を中心とする市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域であり、取引目的は自用が中心である。アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、同一需給圏を広域に捉え、代替性を有する多数の取引事例に基づき試算した。以上より、比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。

地域要因

震災時には浸水した地域ではあるものの被害の程度が軽微であった地域であり、利便性にも優れていることから、需要は根強い。

地域要因の将来予測

石巻市中心部に比較的近く、利便性も良く品等の高い住宅団地である。震災後は津波被災者による需要により地価は上昇したが、移転需要が沈静化したため、今後の地価は横ばい方向と考えられる。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害が軽微だったエリアに移転需要が集中する傾向にあったが、需要は一段落した感がある。

地域要因の将来予測

沿岸部から離れているため津波被害は比較的軽微であり、インフラ等も回復していることから、当面は現状のまま推移する見込みである。移転需要は収束した感があり、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパートも見られる一般住宅地域であるが、賃貸市場は熟成しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、鹿妻地区の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害を受けた地域で、水産関連工場も混在する住環境の劣る地域である。震災後の宅地需要も収束しつつあり、地価は横ばい若しくは微増傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか水産関連の工場等も混在する住宅地域で住環境はやや劣る。震災以降、宅地需要は一時大きくなったが、近時の市場は選別化により競争力の低い地域の地価は微増から横ばい傾向に進むと予測する。

価格決定の理由

近隣には一般住宅のほか、アパート等の収益物件も混在する地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引の多くは、居住の快適性を重視する戸建住宅が主で、自己使用目的である。よって本件は比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市内の他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

明確な復興後の状況は未だ見通せず、取引の動きは増えているものの、地価上昇の幅はまだ小さい。

地域要因の将来予測

津波被害を受けた復興途上の商業地域であり、今後は徐々に旧来の商況を取り戻していくと見込まれる。背後住宅地域の復旧如何にもよるが、当面地価は微増傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗・事務所等が中心で、事業者向けの賃貸市場の熟成度は依然低く、収益価格はやや低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、被災して復興途上にある石巻市の郊外路線商業地域としての地域特性を反映して実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一部、断念した再開発事業が見られるものの、復興は着実に進んでおり、収益性向上の期待が高まりつつあるなど、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

津波被害が比較的大きかったものの、復興が着実に進んでおり、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

飲食店主体の繁華街であるが、震災以前より土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災需要も終息しつつあり、建売住宅の売れ残りも見られるようになるなど、住宅需要は落ち着きを見せ、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

地域南側では今般の震災で壊滅的被害を受けているが、復旧復興が着実に進んでいる。需給は概ね均衡しており、今後とも地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一部に共同住宅の認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

石巻駅前の旧来からの商業地で、周辺では市立病院の建設が始まり、店舗事務所需要の向上が顕在化してきている。

地域要因の将来予測

既に移転済みの市役所、現在建設中の市立病院など集客性の向上が期待されており、当分の間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

飲食店主体のJR石巻駅前の旧来からの商業地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害からいち早く復旧した当該地域の繁華性は比較的良好で、地価の上昇基調が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地はその収益性を指標に土地価格が形成されるが、路線商業地域の収益価格はテナントの業種・業態により左右されるうえに、自己使用目的の業務系用途の需要等もあり、本件で求められた収益価格が有力な指標とならないことから、現実の不動産市場を反映して規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。