宮城県石巻市垂水町３丁目７番１２(万石浦駅・沢田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
27,100円
2017年01月01日に行った宮城県石巻市垂水町３丁目７番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市垂水町３丁目７番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 27,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 万石浦、300m |
| 地積 | 282㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅にアパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
真木芳美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真木芳美 |
|---|---|
| 価格 | 27,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路で日照等に恵まれているが、変動は認められない。 |
| 地域要因 | 利便性・住環境に優位性を持ち、移転需要が堅調。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も一般住宅中心の住宅地域として推移するものと予測される。渡波地区では、今後、住宅地・公営住宅の大量供給が予定されており、地価は横ばいから下落傾向へ向かうと推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市の旧北上川東側地区の市街化区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏の居住者が大半を占める。震災後は半島部・牡鹿地区からの転入も見られたが、この動きも収束した。街路、住環境及び生活利便性が比較的良く、最寄りのJR「万石浦」駅に近接しており利便性に優位性を持つことから需要は底堅い。土地は270㎡程度で750万円程度、新築戸建分譲では2000万円∼2300万円程度が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 移転需要はほぼ収束し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。 |
濱田雄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濱田雄一 |
|---|---|
| 価格 | 27,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路で選好性が増している。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 津波の浸水被害が比較的軽微で環境が良好であることから、半島部や女川町方面等からの移転需要が強かったが、現在は収束して現状維持の状態。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心に賃貸アパートもある住宅地域で、格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。未利用地に震災による移転需要が集まり地価が上昇したが、今後は横ばい傾向で推移すると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石巻市東部の沿岸部に位置する万石浦に近接する渡波、垂水町、流留、新成等の住宅地域。需要者の中心は石巻市内在住の個人を中心に、女川町等の半島部の被災者も含まれている。津波浸水被害が軽微な地域は、被災者の移転需要を集めたが、このような動きは収束した。中心となる価格帯は、更地で700∼800万円程度、新築戸建で2200万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 時間の経過と共に移転需要が沈静化し、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めた。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4287886 北緯 141度3714829 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県石巻市大瓜字鷲巣７７番２宮城県石巻市渡波字新沼３４２番２宮城県石巻市渡波町２丁目４０番１宮城県石巻市門脇字三ツ股８０番８宮城県石巻市渡波字祝田ノ一３番２外宮城県石巻市門脇字二番谷地４番８宮城県石巻市渡波字黄金浜１７２番１宮城県石巻市雄勝町大須字船隠１４番３
参考：近隣駅の地価相場
万石浦駅(地価相場 28,000円/㎡)沢田駅(地価相場 22,800円/㎡)渡波駅(地価相場 27,550円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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