宮城県石巻市南中里３丁目５番４(陸前山下駅・石巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,800円
2017年01月01日に行った宮城県石巻市南中里３丁目５番４(宮城県石巻市南中里３−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市南中里３丁目５番４ |
| 住居表示 | 南中里３−４−１１ |
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石巻、1,200m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多く、アパート等も混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 徒歩圏内にスーパー等の商業施設があり交通利便性に優れ、需給バランスは概ね安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 移転需要が終息し、市全体で不動産需要は減少傾向にある。中心市街地内にある既成住宅地域で、生活利便性に優れることから需給バランスは概ね安定しており、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者であるが、隣接旧町地区からの転入も一部に見られる。移転需要が終息し市全体における不動産需要が減少する中で、近隣の路線商業地域への利便性が高いことから、需給バランスは概ね安定している。土地は230㎡程度で1，200万円台後半から1，300万円程度、新築の戸建住宅は3，000万円から3，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側道路で、快適性等がやや優るが、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 市中心部に近く、概ね良好な利便性と住環境を反映して、需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に近い区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持する見込みである。比較的良好な立地条件と住環境を反映して需要は堅調であり、地価は当面微増傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は、周辺市町からの被災者の転入も見込まれていたが、最近は石巻市内の居住者が中心となっている。対象地域はJR駅・商業施設への接近性に比較的優れ、住環境も概ね良好であることから、地価は微増傾向にある。土地は230㎡程度で1，200万円程度、中古住宅物件では1，500∼1，900万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 石巻市内では区画整理等による宅地供給が開始され、被災者の移転需要は収束し、需給は緩みつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4389518 北緯 141度2974199 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮城県石巻市中央２丁目９８番７ほか１筆宮城県石巻市田道町１丁目１４番４宮城県石巻市錦町２４番６宮城県石巻市字水押１４番８宮城県石巻市南中里３丁目１７６番４宮城県石巻市駅前北通り３丁目５０番２宮城県石巻市流留字内田６２番３宮城県石巻市松原町５８番２７７宮城県石巻市穀町１７８番２宮城県石巻市相野谷字杉ヶ崎１１番４外
参考：近隣駅の地価相場
陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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