宮城県石巻市大瓜字棚橋４４番(陸前稲井駅・石巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
12,100円
2016年01月01日に行った宮城県石巻市大瓜字棚橋４４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市大瓜字棚橋４４番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石巻、3,000m |
| 地積 | 483㎡ |
| 形状 | 不整形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅等が建ち並ぶ農村集落地域 |
| 前面道路の状況 | 南西7.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
秋元康男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋元康男 |
|---|---|
| 価格 | 12,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側で道路に接道するが効用に影響は与えない。また、やや不整形ではあるが建物の利用等に障害はない。変動状況としては特段の要因は無い。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家集落地域であり、被災者の移転需要が終息した後は、自己利用を前提とした地縁選好者に需要が収斂。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、石巻市の市街化調整区域等を中心とした農家集落地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁選好性を有する個人が中心である。復興公営住宅の整備や土地区画整理事業の進捗により、震災以降の超過需要が解消しつつあり、地価上昇は鈍化傾向である。地縁選好性の強い農家集落である当地域においては、需要は限定的である。需要の中心価格帯は土地は500㎡程度で総額600∼700万円程度である。 |
| 一般的要因 | 国内景気は、新興国経済の減速懸念を内包しながら緩やかに回復基調である。被災地では復興公営住宅の整備等、復興事業が着実に進捗している。 |
濱田雄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濱田雄一 |
|---|---|
| 価格 | 12,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 方位、不整形の個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 被災者の移転需要が津波被害のない内陸部の既存集落にも及んだが、現在は収束。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石巻市及び隣接市町の市街化調整区域等に存する農家集落。市街化区域内の宅地に比べて種々の建築制限があることから、需要者の中心は自己使用を目的とした地縁性を有する個人等に限られる。内陸部への移転需要の影響から農家集落地の地価も上昇したが、このような動きは収束した。市場の中心価格帯は更地で総額500万円から600万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 時間の経過と共に移転需要が沈静化して地価の上昇幅が縮小しつつあり、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4543033 北緯 141度3159214 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県石巻市石巻字新東中里８２番２の一部宮城県石巻市井内字二番８５番１宮城県石巻市南境字新稲干１０１番宮城県石巻市流留字内田６２番３宮城県石巻市旭町４６番３宮城県石巻市新栄１丁目１４番３宮城県石巻市大橋３丁目６番２宮城県石巻市桃生町神取字屋敷２６番宮城県石巻市広渕字町南一３０８番宮城県石巻市広渕字柏木前１２５番２外
参考：近隣駅の地価相場
陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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