宮城県石巻市中里５丁目９番６(陸前山下駅・石巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,300円
2017年01月01日に行った宮城県石巻市中里５丁目９番６(宮城県石巻市中里５−８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市中里５丁目９番６ |
| 住居表示 | 中里５−８−７ |
| 価格 | 53,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石巻、1,900m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
真木芳美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真木芳美 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西側道路で、日照等にやや恵まれているが、変動は認められない。 |
| 地域要因 | 居住環境・利便性に優れ、需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域として、当分の間、ほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後、市内各所で住宅地、公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者は石巻市内の居住者が中心を占める。対象地域はJR駅からはやや遠いが、スーパー等の商業施設に比較的便利で、居住環境面も良好であり、JR駅周辺の住宅地域の中で優位性を持ち、需要は底堅い。土地は200㎡程度で1000万円程度、新築建売物件は2500万円程度が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 移転需要はほぼ収束し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 53,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 徒歩圏内にスーパー等の商業施設があり交通利便性に優れるほか、街区が整然とし居住環境も良好で、需給バランスは概ね安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 移転需要が終息し、市全体で不動産需要は減少傾向にある。市中心部に近い住宅団地で、居住環境・生活利便性に優れることから需給バランスは概ね安定しており、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者であるが、隣接旧町地区からの転入も一部に見られる。移転需要が終息し市全体における不動産需要が減少する中で、居住環境・生活利便性が良好なことから依然として人気があり、需給バランスは概ね安定している。土地は200㎡程度で1，000万円程度、新築の戸建住宅は3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度44402340000001 北緯 141度2958811 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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