宮城県石巻市新栄１丁目１４番３(陸前稲井駅・石巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,100円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市新栄１丁目１４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,100円/㎡としました。

宮城県石巻市新栄１丁目１４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市新栄１丁目１４番３
住居表示 
価格30,100円/㎡
交通施設、距離陸前稲井、500m
地積259㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に空地も見られる区画整理済住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾公平氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾公平
価格30,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因石巻市内で利便性の点で劣る地域では、今後の地価下落も予想される。
地域要因の将来予測市中心部への交通接近性が劣り、従来は地価は低水準であった。震災後は津波被災者による需要により地価は上昇したが、移転需要の沈静化とともに、今後の地価は下落へ転じる可能性が有る。
市場の特性同一需給圏は石巻市内のうち旧北上川以東の住宅地域。中心市街地からの道路アクセスが劣るため、従来は旧市街地からの需要は薄く、地価は停滞していたが、震災後は沿岸部被災者の需要により地価上昇を見せた地域である。現段階では移転需要は沈静化したと思われ、新築戸建、土地取引ともに件数は減少している。需要の中心価格帯は、土地は800万円程度、新築戸建住宅では2500万円前後である。
一般的要因震災に起因する土地需要は沈静化したと思われ、石巻市内の取引件数は大きく減少している。

佐藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤薫
価格30,100円/㎡
個別的要因西側道路で、快適性等がやや優るが、特に変動要因はない。
地域要因津波被害が殆どなく、一時移転需要が旺盛であったが、現在は沈静化している。
地域要因の将来予測やや街路系統性・利便性の劣る住宅地域であるが、住宅地域としての熟成を増しつつある。移転需要は収束しつつあり、当面地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市の旧北上川東側・同北側の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は圏域内の居住者であるが、他地区からの転入も見込める。対象地域は、中心部への道路アクセス・利便性等が劣り、津波被害が殆どなく空地が多かったこともあり、一時移転需要が旺盛となったが、現在は沈静化している。土地は250㎡程度で750万円程度、新築住宅物件では2，200万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因石巻市内では区画整理等による宅地供給が開始され、被災者の移転需要は収束し、需給は緩みつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4468048
北緯 141度3341253

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県石巻市石巻字新東中里８２番２の一部宮城県石巻市井内字二番８５番１宮城県石巻市南境字新稲干１０１番宮城県石巻市不動町２丁目８３番７宮城県石巻市蛇田字新下沼５６番４宮城県石巻市広渕字町南一３０８番宮城県石巻市広渕字柏木前１２５番２外宮城県石巻市雄勝町雄勝字伊勢畑２６番２７宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９

参考：近隣駅の地価相場

陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)万石浦駅(地価相場 28,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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