宮城県石巻市井内字二番８５番１(陸前稲井駅・石巻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,100円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市井内字二番８５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,100円/㎡としました。

宮城県石巻市井内字二番８５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市井内字二番８５番１
住居表示 
価格18,100円/㎡
交通施設、距離陸前稲井、140m
地積268㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に事業所、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東9.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾公平氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾公平
価格18,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅・商店・事務所の混合地域であるが、当面この状態が持続すると予想する。
市場の特性同一需給圏は旧北上川の東部にある住宅地域。需要者は、周辺在住者や地縁者が中心。鉄道敷と丘陵地に挟まれた東西に細長い地域で、住宅地として人気は低いが、隣接分譲地である新栄団地で被災者の移転需要が多くみられたことから、その影響を受け地価は近年強含みであった。しかし移転需要の沈静化を受けて、当地域での地価はすでに横ばいに転じたと思われる。市場の中心価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因震災に起因する土地需要は沈静化したと思われ、石巻市内の取引件数は大きく減少している。

真木芳美氏による調査レポート

不動産鑑定士真木芳美
価格18,100円/㎡
個別的要因南東側道路で、日照等に恵まれている一方、形状がやや劣るが、変動は認められない。
地域要因中心部への道路アクセスや利便性が劣るが、隣接する新栄地区に比べた割安感等によって需要は堅調。
市場の特性同一需給圏は、井内地区をはじめ旧北上川東側及び北側地区の住宅地域である。需要者は、対象地域に地縁・血縁関係を有する旧北上川東側地区の居住者が中心を占める。対象地域は市中心部への道路アクセス、利便性等が劣るが、津波被害は少なく、周辺地域との比較の中で割安感もあり東側地区で稀少性を有するため需要は堅調である。土地は260㎡程度で500万円程度が取引の中心となる。
一般的要因移転需要はほぼ収束し、かつ、移転用地や公営住宅の大量供給もあり、需要者の地域による選別が強まる傾向にある。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水面
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4429912
北緯 141度3289229

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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