宮城県石巻市鹿妻北３丁目５番８(渡波駅・万石浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,600円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市鹿妻北３丁目５番８(宮城県石巻市鹿妻北３−５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,600円/㎡としました。

宮城県石巻市鹿妻北３丁目５番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市鹿妻北３丁目５番８
住居表示鹿妻北３−５−１１
価格32,600円/㎡
交通施設、距離渡波、3,200m
地積173㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に空地も見られる区画整理済住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤薫
価格32,600円/㎡
個別的要因東側道路で、快適性等がやや優るが、特に変動要因はない。
地域要因津波被害が軽微だったエリアに移転需要が集中する傾向にあったが、需要は一段落した感がある。
地域要因の将来予測沿岸部から離れているため津波被害は比較的軽微であり、インフラ等も回復していることから、当面は現状のまま推移する見込みである。移転需要は収束した感があり、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧北上川東部の旧石巻市内で津波被害の比較的軽微な住宅地域。需要者の中心は、周辺の水産加工工場に勤務する個人等圏域内の居住者である。周辺には被害が甚大な地区が多いが、復興公営住宅も完成し、住宅需要は落ち着きを取り戻しつつある。需要の中心価格帯は、土地は180㎡程度で500∼600万円程度、同規模の新築戸建住宅が2，000万円前後である。
一般的要因石巻市内では区画整理等による宅地供給が開始され、被災者の移転需要は収束し、需給は緩みつつある。

高橋幾夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋幾夫
価格32,600円/㎡
個別的要因東道路で、日照、通風等居住の快適性が上である。これによる選好性の上昇はなく、その変動は認められない。
地域要因水産加工工場の操業も回復基調にあり、従業員の住宅需要は堅調である。
地域要因の将来予測沿岸部から離れており、北側は山がせまっている熟成途上の住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増から横這いに入った。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市内で価格水準がやや低位の住宅地域。需要者の中心は渡波地区等沿岸部に立地する水産加工工場勤務の個人である。職住接近から、そして居住の快適性から需要は続いている。土地は180㎡程度で600万円前後、新築戸建分譲は土地170㎡、建物延105㎡程度で2，300万円前後が取引の中心と判断される。
一般的要因需要不足、景気低調の中、水産加工業の稼働率も上昇して来ているが、経済は上向かず、不動産市況は全体として弱い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4255769
北緯 141度3436772

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮城県石巻市渡波字新千刈５６番宮城県石巻市渡波字新沼３４２番２宮城県石巻市魚町３丁目１１−３宮城県石巻市門脇字三ツ股８０番８宮城県石巻市門脇字二番谷地４番８宮城県石巻市渡波字黄金浜１７２番１

参考：近隣駅の地価相場

渡波駅(地価相場 27,550円/㎡)万石浦駅(地価相場 28,000円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)沢田駅(地価相場 22,800円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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