宮城県石巻市鋳銭場５７番７(石巻駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
71,700円
2016年01月01日に行った宮城県石巻市鋳銭場５７番７(宮城県石巻市鋳銭場３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市鋳銭場５７番７ |
| 住居表示 | 鋳銭場３−１３ |
| 価格 | 71,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石巻、90m |
| 地積 | 200㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西21.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本一輝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本一輝 |
|---|---|
| 価格 | 71,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的な画地で、特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 石巻駅前の旧来からの商業地で、周辺では市立病院の建設が始まり、店舗事務所需要の向上が顕在化してきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 既に移転済みの市役所、現在建設中の市立病院など集客性の向上が期待されており、当分の間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石巻市中心市街地の既存商店街及び幹線道路沿いの商業地域と判定。需要者の中心は飲食店及び小売店を主体とする個人事業者となっている。震災以降、復興関連の企業進出の影響等により、飲食店を中心に繁華性の向上が窺え、地価は上昇傾向を示してきたが、その上昇幅は縮小傾向にある。商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 復興関連の企業進出、消費拡大等により継続してきた店舗事務所需要は弱まりつつあり、全般的に地価の上昇幅は縮小してきている。 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 71,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | JR仙石線・石巻線の全線再開、市立病院の再建、周辺都市再開発の影響等により、地価は強含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 石巻駅前商業地域で、震災以降もやや繁華性には欠けるが、昨年のJR仙石線・石巻線の全線再開、駅前に再建中の市立病院の本年開業予定、周辺都市再開発事業の影響等により、地価は当面強含み傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR「石巻」駅南側等の既存及び蛇田地区等の新興、及びその周辺の各商業地域、同商住混在地域である。需要者の中心は、市内の企業・個人等。蛇田地区等の大型商業施設へ顧客が流失して、震災後も商況は冴えないが、JR仙石線・石巻線の全線再開、市立病院の移転再建、周辺都市再開発の影響等により、地価は強含みの状況にある。取引が少なく、取引の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 被災地の復旧・復興が進む中、商業地についての需要は底堅いが、立地による選別化は進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4344775 北緯 141度3040916 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県石巻市泉町１丁目１３番６３ほか１筆の一部宮城県石巻市流留字家の前１０番２２宮城県石巻市田道町１丁目１４番４宮城県石巻市中央１丁目１７３番１宮城県石巻市南中里３丁目１７６番４宮城県石巻市駅前北通り３丁目５０番２宮城県石巻市湊字川尻１１２番４外宮城県石巻市松原町５８番２７７宮城県石巻市穀町１７８番２宮城県石巻市旭町４６番３宮城県石巻市相野谷字杉ヶ崎１１番４外
参考：近隣駅の地価相場
石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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