宮城県石巻市吉野町３丁目１５３番８(石巻駅・陸前稲井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
18,800円
2017年01月01日に行った宮城県石巻市吉野町３丁目１５３番８(宮城県石巻市吉野町３−５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市吉野町３丁目１５３番８ |
| 住居表示 | 吉野町３−５−２１ |
| 価格 | 18,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石巻、2,500m |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅に小工場も混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青田令子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青田令子 |
|---|---|
| 価格 | 18,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東側道路で日照等居住の快適性に優れ、選好性において特に変化はない。 |
| 地域要因 | 津波被害を受けた地域で、水産関連工場も混在する住環境の劣る地域である。震災後の宅地需要も収束しつつあり、地価は横ばい若しくは微増傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほか水産関連の工場等も混在する住宅地域で住環境はやや劣る。震災以降、宅地需要は一時大きくなったが、近時の市場は選別化により競争力の低い地域の地価は微増から横ばい傾向に進むと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧石巻市のうち、旧北上川の東側に位置する住宅地域一円。需要者は圏内の居住者が大半であり、圏外からの転入者は少ない。当該地域には水産関連の工場倉庫も混在し住環境が劣るうえ、震災の被害が大きかったことから地価は大きく下落した。その後、復興により地価は回復してきたが、その動きも近時は落着きつつある。他の地域での取引も勘案すると、土地は300万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が中心である。 |
| 一般的要因 | 震災復興も順調に進み、需要は安定してきた。地価は全般的に高止まりであるが、一部では売り出し価格の値下げ等も見られ、選別化が進みつつある。 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 18,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 川東地区の中にあっては市中心部へ比較的近いことから、地縁者等による一定の需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 工場等が混在する既成住宅地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。甚大な津波浸水被害を受けた隣接地域で復興事業が進行中であり、今後は周辺の復興の進展に伴って、地価水準は微増傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市街地のうち旧北上川以東の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する圏内の居住者が中心で、地域外からの転入はほとんど見られない。津波浸水で甚大な被害を受けた隣接地域では現在復興事業が進行中で、周辺環境の改善に伴って需要が回復することが期待される。土地は150㎡程度で200万円台後半から300万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円から2，000万円台半ばが需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4237096 北緯 141度3224208 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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