宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３(石巻駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,200円
2017年01月01日に行った宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３(宮城県石巻市泉町１−４−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３ |
| 住居表示 | 泉町１−４−３０ |
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石巻、1,200m |
| 地積 | 228㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西側道路で、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 北方や東方の津波被害を受けた地域の整備が進み、移転需要は一段落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に近い熟成した住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持する見込みである。高台で津波被害もなく需要は堅調であったが、地価は一段落し、ほぼ横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、石巻市及び周辺市町の居住者であり、他からの転入は少ない。対象地域は、中心部に近接しているものの、丘陵地にあって画地条件が劣る画地が多い。東日本大震災後の移転需要はほぼ収束している。土地は230㎡で850万円程度、中古住宅物件では1，200∼1，600万円程度が取引の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 石巻市内では区画整理等による宅地供給が開始され、被災者の移転需要は収束し、需給は緩みつつある。 |
濱田雄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濱田雄一 |
|---|---|
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 丘陵地のうえ使い勝手の悪い画地が多いことから敬遠され気味であったが、震災後に移転需要が生じ、現在は需給が均衡した状態を維持している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の住宅地域で地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現況維持と予測する。津波被害がなかったことから地価の上昇傾向が続いたが、需要に一服感が出て地価動向は横ばい傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧北上川西側の旧石巻市の市街化区域内の住宅地域である。ここ数年、需要者の中心は石巻市の市街地に地縁性を有する被災した個人であったが現在はほぼ収束しており、他地域からの転入も減少した。対象地域は市の中心部に近接しているが丘陵地のため画地条件が劣る画地が多い。取引の中心は、土地は230㎡程度で850万円程度、中古建物付は1，200万円∼1，600万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 時間の経過と共に移転需要が沈静化して、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めた。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度4280946 北緯 141度302703 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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