宮城県石巻市渡波字根岸前５８番２２(渡波駅・万石浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,000円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市渡波字根岸前５８番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

宮城県石巻市渡波字根岸前５８番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市渡波字根岸前５８番２２
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離渡波、1,700m
地積268㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本一輝氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本一輝
価格28,000円/㎡
個別的要因南側道路で日照、通風等の居住の快適性が優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。
地域要因震災需要も終息しつつあり、建売住宅の売れ残りも見られるようになるなど、住宅需要は落ち着きを見せ、地価は横ばい傾向となっている。
地域要因の将来予測地域南側では今般の震災で壊滅的被害を受けているが、復旧復興が着実に進んでいる。需給は概ね均衡しており、今後とも地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石巻市東部地区の住宅地域の存する圏域と判定した。震災以降、需要者の中心は石巻市東部地区及び隣接の女川町在住の被災者となっていたが、現時点においては震災需要は落ち着きを見せ、一般の需要者が中心となっている。災害公営住宅の完成などを受けて、活発化してきた住宅需要も落ち着きを見せ、需給は均衡し、地価は概ね横ばい傾向にある。市場の中心価格帯は新築戸建分譲で総額2500万円程度、更地で総額800万円程度となっている。
一般的要因需要者による選別が進み、地価上昇のエリアと地価下落のエリアの二極化傾向が窺えるようになってきている。

高田康弘氏による調査レポート

不動産鑑定士高田康弘
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域外からの転入はほとんどなく、積極的な需要は見られないが、地縁者等による一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測残存する低未利用地の開発余地はあるが、市内他地域で大規模な宅地供給が続いており、当面は現状のまま推移すると予測する。地縁者による一定の需要が認められ、地価水準は横這い基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市街地の旧北上川以東のうち、JR「渡波」・「万石浦」駅利用の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する者がほとんどである。津波浸水被害を受けた建物の建て替えのほか、地縁者間の取引が散見されるが、地域外からの積極的な需要は認められない。土地は270㎡程度で700万円台半ば、新築の戸建物件は2，000万円台半ばから3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4214554
北緯 141度348688

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県石巻市湊字天神前２３番１宮城県石巻市大瓜字鷲巣７７番２宮城県石巻市渡波字新沼３４２番２宮城県石巻市魚町３丁目１１−３宮城県石巻市渡波町２丁目４０番１宮城県石巻市門脇字三ツ股８０番８宮城県石巻市渡波字祝田ノ一３番２外宮城県石巻市門脇字二番谷地４番８宮城県石巻市渡波字黄金浜１７２番１

参考：近隣駅の地価相場

渡波駅(地価相場 27,550円/㎡)万石浦駅(地価相場 28,000円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)沢田駅(地価相場 22,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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