宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９(石巻駅・陸前稲井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


24,300円

2016年01月01日に行った宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９(宮城県石巻市不動町２−１２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,300円/㎡としました。

宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市不動町２丁目８１番４９
住居表示不動町２−１２−４
価格24,300円/㎡
交通施設、距離石巻、2,100m
地積1,649㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況事務所、工場兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、共同住宅が混在する路線商業地域
前面道路の状況北西17.5m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

真木芳美氏による調査レポート

不動産鑑定士真木芳美
価格24,300円/㎡
個別的要因角地ではあるが、変動は認められない。
地域要因津波被害からの復興が進んでいるが、商況は停滞している。
市場の特性同一需給園は、石巻市内の幹線道路沿いの商業地域のほか、背後の商業地域・商住混在地域である。需要者の中心は、店舗・事業所経営を目的とする企業・個人である。車輌通行量の比較的多い県道沿いにあるが、顧客吸引力の高い店舗はなく店舗の集積度も低い。また、西部の蛇田地区等の商業地域に比較して商業立地が劣っているため、復興関連の事業所需要も限定的である。取引は少なく、取引の中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因震災特需の影響は落ち着きを見せているが、震災以前との比較においては店舗、事業所用地需要はやや陰りはみられるものの引き続い堅調である。

宮本一輝氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本一輝
価格24,300円/㎡
個別的要因角地ではあるが、変動状況としては特段の要因はない。
地域要因津波被害が比較的大きく、店舗需要の減退が認められたものの、一方で復興も着実に進んでおり、地価は横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は石巻市中心部の商業地域の存する圏域。需要者は地元零細企業、個人事業者が中心となっているが、画地規模によっては大手企業による需要も認められる。震災以前から新興の商業地域へ顧客の流出が続いているほか、今般の震災では津波の被害が出ているなど、店舗需要の回復傾向は見られず、地価は上昇までには至っていない。商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯は見出せない。
一般的要因復興関連の企業進出、消費拡大等により継続してきた店舗事務所需要は弱まりつつあり、全般的に地価の上昇幅は縮小してきている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4358528
北緯 141度318282

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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