宮城県石巻市大橋３丁目６番２(石巻駅・陸前稲井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,200円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市大橋３丁目６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,200円/㎡としました。

宮城県石巻市大橋３丁目６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市大橋３丁目６番２
住居表示 
価格47,200円/㎡
交通施設、距離石巻、1,600m
地積207㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、空地等が見られる区画整理済住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾公平氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾公平
価格46,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災時には浸水した地域ではあるものの被害の程度が軽微であった地域であり、利便性にも優れていることから、需要は根強い。
地域要因の将来予測石巻市中心部に比較的近く、利便性も良く品等の高い住宅団地である。震災後は津波被災者による需要により地価は上昇したが、移転需要が沈静化したため、今後の地価は横ばい方向と考えられる。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市内の比較的中心部地近接した住宅地域と把握される。需要者の中心部は石巻市の居住者。当地域は津波被害もほとんどなく、街区が整然として利便性に優れるため需要者は多いものの宅地供給は限られている。市場の中心価格帯は、土地1000万円、中古住宅は、1600万円∼2000万円程度。
一般的要因震災に起因する土地需要は沈静化したと思われ、石巻市内の取引件数は大きく減少している。

濱田雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士濱田雄一
価格47,200円/㎡
個別的要因南東側道路で選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部に比較的近く、津波被害から復旧していることから、需要が集まり地価水準の微増傾向が続いている。
地域要因の将来予測石巻駅から北東方の戸建住宅や賃貸アパートがある住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。移転需要も収束に向かいつつあり地価の上昇幅が縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石巻市内の旧市街地のうちJR石巻線から旧北上川にかけての住宅地域が中心。需要者は、市内の在住者が中心で被災した周辺市町村からの転入もある。中心部近くの比較的住環境の良好な住宅地域で、残存空地に被災者等の需要が集まったのを契機に、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地は210㎡程度で900∼1100万円程度、新築戸建で2000万円台半ばと思料する。
一般的要因時間の経過と共に移転需要が沈静化し、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4417908
北緯 141度3126797

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)陸前稲井駅(地価相場 31,350円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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