地域要因

商業繁華性を維持しており、事務所や飲食サービス店舗向け需要は堅調であるが、積極的な投資を呼び込むまでには至らない。

地域要因の将来予測

駅利用客が顧客の中心であるが、盛岡駅方面と盛岡南新都市地区及び盛岡南ICを結ぶ幹線道路網が整備されており、自動車利用客も加わった形で盛岡市の中心商業地域の一角としての地位を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も多いものの、収益環境が大幅に改善する状況にはなく、賃貸市況にも大きな変化がないことを反映して収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は盛岡市内の中心商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で取引動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

MOSSビルとクロステラス盛岡のと相乗効果により顧客通行量は維持されている。商環境の厳しさは継続しているが、地価は底値感も感じられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が所在する地域は、自用の物件のほか貸店舗等の収益物件も多く見られることから収益価格は尊重されるべきであるが、空き店舗等も多く、将来の収益見通し・確実性に難がある。一方、比準価格は取引時点が新しくかつ精度が高い中心商業地の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ調整し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小売店舗とマンションが混在した近隣商業地域で、利便性に優れるものの、商住併用の土地利用が多く、収益性はやや低い。

地域要因の将来予測

利便性に優れる近隣商業地域で、長年の地価下落による値頃感から、近年は商業地の需要が安定している。周辺地域では、大規模なマンション用地の取引も見られ、当面、地価は安定傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

盛岡駅の徒歩圏の利便性の良い近隣商業地域に属しており、収益性に着目した収益価格を重視すべきであるが、1階が店舗、2階以上がアパートで、アパートは利便性の良さを反映して、比較的家賃が高いが、それでも土地価格に見合う賃料水準に至っておらず、収益価格は低位に求められた。自用の店舗が多い地域的特性を考慮した結果、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、盛岡市内の商業地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

官公庁が建ち並ぶ内丸地区からやや離れていることから、相対的に事務所の賃貸需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は盛岡市中心部のオフィスビル街（商業地域）の一角に位置していることから、収益性を重視すべきではあるが、官公庁が建ち並ぶ内丸地区からやや離れている影響もあり、相対的に事務所の賃貸需要は弱く、収益価格は低めに求められた。自用の事務所ビルが多い地域性を考慮した結果、規範性のある取引事例から試算された比準価格を中心に、賃貸物件を想定した収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られないものの、長年の地価下落に伴う値頃感から地価は横這い基調で推移している。

地域要因の将来予測

県内随一の繁華街であり今後も中心商業地としての地位は保つものと認められるが、郊外の大型SCへの顧客流出等による相対的地位の低下、商環境の劣化傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「大通商店街」に位置し、テナントビル等の収益性の観点から投資を行う法人が需要者の中心であり収益価格は尊重されるべきである。ただし現状空室等が見られ将来の収益見通し・確実性に難がある。一方、比準価格は対象標準地と同じ中心商業地の事例から求めており信頼性は高い。以上から代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部の整然とした中品等住宅地で希少性は高い。周辺幹線沿いでの土地利用立体化の影響はあるが、地域内に顕著な変動要因は無い。

地域要因の将来予測

都心商業地域外延の閑静な既成住宅地域。地域要因に顕著な変動は無いが盛岡南新都市の発展により相対的な位置関係が良化し、都心との良好な接近条件も背景として根強い需要が維持されて行くものと予測される。

価格決定の理由

当地域の取引は自用戸建住宅が中心であるが、良好な都心への接近性を背景に賃貸市場も十分機能している。本件の場合、比準価格は地域周辺で高精度の取引事例が少ない中、精度の高い5事例を採用し、補修正、地域要因の吸収も妥当で信頼性が認められた。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。従って本件の場合、比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

官庁街に近接した盛岡市を代表する中心商業地であり、希少性を反映して不動産売買は少ないものの、事務所ビルの賃貸需要は堅調を維持している。

地域要因の将来予測

周辺には官公庁や各種法人本支店が立地し、ビジネス上の拠点性は高いことから、今後も盛岡市を代表するオフィス街としての地位を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、事務所向け賃貸市場の市況を反映して収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は盛岡市内の中心的な商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で、取引市場の動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

物販店舗向け需要は低迷が続くものの、物販以外の店舗事務所用地やマンション用地等としての潜在的需要は維持されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が所在する近隣地域は盛岡市の中心商業地ではあるが、自用の店舗・事務所やマンションを中心とした地域で貸店舗やテナントビル等の収益物件は数が少なく、かつ大規模画地はマンション適地であるという地域性を考慮する必要がある。したがって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業による宅地の大量供給の影響から下落が続いていた地価も、値頃感が出てきており、需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、今後も現状の環境を維持すると予測するが、太田地区区画整理事業は未だ進行中であり、その進捗の影響を受けながら推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。取引も自己利用目的が中心であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来の準幹線道路沿いの商業地域で、商況は低迷し空洞化が進んでいる。マンション用地需要は、立地条件次第で、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市の近時の商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅等が密集した古くからの住宅地域であり、供給物件は不足しているが、周辺地区の活発な取引の影響等もあって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

県道背後に存する旧来からの既成住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものの、周辺地区における活発な土地取引等の影響により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

県道背後に存する旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお、周辺状況及び対象標準地における経済合理性の観点から収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては盛岡市の住宅地市場を勘案し、更には代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

核店舗が好調で商況は回復しつつあるが、周辺でのマンション開発等により用途の多様化が見られる。地価は依然として横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

肴町アーケード街を中心に広がる市内の第二商店街である。周辺ではマンション開発等も見られるが、核店舗再開の影響もあり商況は回復しつつある。地価は、需給動向等を反映して概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の2価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、市場の実態を反映していることから規範性を有する。収益価格については、依然として借手市場のため収益力に限界があり、建築費の短期的高騰、収支項目に想定要素が介在する事情等を考慮すると信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業繁華性の低下が続き、近隣型店舗用地の需要は減退傾向にあったが値頃感が出てきており、ある程度の需要が認められるようになってきた。

地域要因の将来予測

商業地としての繁華性の低下が続いているものの、生活利便性に優れた地域であることから、将来においては住居向けの利用が増加していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、店舗・事務所向け賃貸市場が低迷し、建築費も上昇していることから収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は盛岡市中心部における商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で取引の動向を反映した価格である。信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視し収益価格を参考にして、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺における活発な土地取引の影響等から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

盛岡市中心部に近い利便性に優れた既存住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は盛岡市中心部に近い既存住宅地域であり、市場参加者である個人は、類似不動産の取引市場の動向・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。