地域要因

周辺商業施設の充実により生活利便性は向上しており、有効需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

混在住宅地域としてほぼ熟成している。日常利便性は向上しており、地価は回復基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、市場参加者の観点より比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路配置のやや劣る既成住宅地域で、住宅地供給圧力や地域経済低迷による買控え等により需要は弱含み、地価は下落（率は縮小）傾向にある。

地域要因の将来予測

アパート等混在の既成住宅地域で、現状維持で推移するものと予測する。土地区画整理事業地等の供給圧力により、需要は弱含みで地価は下落傾向（下落率は縮小）で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 街路配置がやや雑然としたアパート等も混在の既成住宅地域であるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は土地建物の元本価格に見合った賃料水準の市場が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く、また快適性を重視する住宅地域においては相対的に規範性が劣る。従って、市場性を反映し実証的で説得力が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

青森市郊外の閑静な住宅地域であるが、生活利便性が劣り、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

青森市南西部郊外の閑静な住宅地域で、青森慈恵会病院関連の医療福祉施設が充実しているものの、中心部との距離からやや生活利便性が劣り、地価は弱含みに推移している。

価格決定の理由

青森市郊外の安田地区の閑静な住宅地域で、賃貸アパートはあまり見られず、土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であり、取引当事者の判断においては、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。居住環境が重視される住宅地域であるので、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 生活利便性が良好な当市中心部に近い住宅地域である。地価の底値感から宅地需要は回復傾向にあり、下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

 浪館通りの北西側に一般住宅とアパート等が混在する住宅地域である。地価の底値感から下落幅は縮小傾向にあるが、区画整然とした新興住宅地に需要は集まる傾向にあり、当地域に対する需要は弱含んでいる。

価格決定の理由

 青森市中心部に近接する生活利便性が良好な住宅地域である。戸建住宅のほかアパート等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は比準価格より低位に求められた。居住環境が重視され、自用目的での取引が支配的と認められる地域で、当該取引価格を指標として地価水準が形成されているのが一般的である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅及び市中心部に比較的近い住宅地であるが、先行き不透明感からの買い控え傾向等で、需要は低調で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

今後とも青森駅に近く利便性の良好な住宅地域として推移するものと予測され、全般的な買い控え傾向や住宅地の供給過剰感から需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当地域は青森駅に近くアパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取引が支配的であり、当該取引価格水準により地価が形成されている。従って、市場性が反映され実証的で説得力に富む比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

青森港周辺に形成された臨海型工業地域であるが、工業地域としてのエリアが狭いこともあり、地域内の有効需要は弱い傾向にある。

地域要因の将来予測

共同の石油輸送基地が混在しており、今後とも、現状程度で推移するものとみられる。物流、製造関連ともに工業地需要は依然弱く、地価は当分の間、下落幅を縮小しつつも下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の工場がほとんどで賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は行い得なかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、当地域の市場性を反映し、実証的な価格である比準価格を採用することが妥当であると判断し、当市内の工業地の代表標準地との均衡をふまえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 周辺の地域で行われた土地区画整理事業による宅地供給も販売率が上がり需給不均衡も解消傾向にあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

 市街地南西端の利便性良好な住宅地域であるが、地域内に格別の変動要因はなく現状維持で推移、地域内の住宅地の有効需要は完全な回復には至っていないため、地価水準はやや下降傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されるに至っておらず、収益価格は低位に求められた。当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取引が支配的であり、当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内の住宅地域では、地価の下落が進んだ中心部への回帰現象もみられるようになり、需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域である。戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状維持で推移すると予測するが、郊外の調整区域内宅地の需要は弱含みであり、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

郊外の市街化調整区域内の住宅地域であり、自己の居住のための取引が一般的である。賃貸市場が成立しておらず収益価格は試算できなかったため、対象標準地に類似する事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は青森市郊外の農漁家住宅等が多い住宅地域で、農漁業従事者及び人口の減少等により住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

青森市北西部の陸奥湾に面する農漁家住宅等の多い住宅地域であり、アパート等の収益物件は散見されるが、投資対象となるエリアではない。自己の居住用の取引が主であるため、収益価格は取引価格に影響を及ぼさないと判断される。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。