青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外(新青森駅・津軽新城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,500円

2017年01月01日に行った青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。

青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
住居表示 
価格40,500円/㎡
交通施設、距離新青森、500m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する新興住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桶田邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士桶田邦広
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新青森駅周辺で店舗、住宅等の集積が期待されるが、当面は現状を維持すると予測する。
地域要因の将来予測北海道新幹線が開業し、新青森駅周辺への店舗、住宅等の集積が期待される。景気の回復基調もみられるようになり、今後も地価の下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市郊外の住宅地域である。需要者は青森市内に居住する一次取得者が中心となっている。土地取引は比較的堅調に推移しているが、需要に対し供給が多く買手市場となっている。そのため、郊外の住宅地域では下落幅は縮小傾向にあるものの、地価の下落傾向が続いている。土地は200∼250㎡で800∼1，000万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気の回復基調により、中心部の地価は下げ止まりつつあるが、郊外や郡部では人口減少、高齢化等により需要は依然として減退傾向にある。

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺街路整備・商業施設の集積等利便性の向上が認められるが、長期に亘る地域経済低迷等で需要は弱含み、地価は下落（率は縮小）傾向で推移。
地域要因の将来予測郊外の新興住宅地域で、新幹線新青森駅周辺の区画整理事業、街路整備等により周辺環境・利便性の向上が認められるが、地域経済低迷等により需要は弱含みで地価は下落傾向（下落率は縮小）で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市市街地外縁の住宅地域。需要者の中心は当市在住の30∼40歳代の一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。東北新幹線新青森駅に近く、周辺土地区画整理事業の進展、街路整備等により環境、利便性の向上が認められるが、長期に亘る地域経済低迷による買控えや周辺住宅地の供給圧力等により土地需要は低調に推移している。土地は200㎡程度で800万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口は減少、世帯数は増加傾向。景気は回復傾向にあり雇用情勢は改善しているが、地域経済は依然低迷状態で土地需要は全般的に低調。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8296034
北緯 140度7013063

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

青森県青森市大字造道字浪打６番６２ほか１筆青森県青森市大字石江字江渡１１番５青森県青森市大字古館字大柳９９番２８青森県青森市大字三内字丸山３８１番７８外青森県青森市大字石江字三好７１番１外青森県青森市大字石江字高間１４９番７９外青森県青森市大字石江字岡部１３２番１青森県青森市大字三内字丸山３８１番７８外青森県青森市大字石江字三好１１６番１１外

参考：近隣駅の地価相場

新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)津軽新城駅(地価相場 27,500円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)油川駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード