青森県青森市大字野尻字今田１番１０(青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,800円

2017年01月01日に行った青森県青森市大字野尻字今田１番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,800円/㎡としました。

青森県青森市大字野尻字今田１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字野尻字今田１番１０
住居表示 
価格17,800円/㎡
交通施設、距離青森、6,900m
地積209㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

桶田邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士桶田邦広
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の市街化調整区域内の住宅地域では、地価の下落が進んだ中心部への回帰現象もみられるようになり、需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域である。戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状維持で推移すると予測するが、郊外の調整区域内宅地の需要は弱含みであり、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は青森市内に居住する一次取得者が中心である。市街地においても地価の下落が進み、中心部への回帰現象もみられる中、郊外の市街化調整区域での住宅地需要は減退傾向にある。中心となる価格帯は、土地で350∼500万円程度と見込まれるが、新築戸建物件の供給はほとんどみられない。
一般的要因景気の回復基調により、中心部の地価は下げ止まりつつあるが、郊外や郡部では人口減少、高齢化等により需要は依然として減退傾向にある。

山本善長氏による調査レポート

不動産鑑定士山本善長
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の住宅地域で、地域経済は依然低迷、農業の先行き不透明感から土地需要は減退。地価は下落幅を縮小しつつも下降傾向にある。
地域要因の将来予測 全国レベルの景気は上向き傾向にあるとされるが、地域経済低迷の影響や農業の先行き不透明感等により調整区域内宅地に対する需要は弱く、地価は当分は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市市街化調整区域内の住宅地域で特に南部地区に代替関係が強く認められる。需要者は市内在住の一次取得者が大半を占め、地縁選好性が比較的強いため同一需給圏外からの転入者は少ないと思われる。依然として地域経済が低迷状態にあり、加えて農業経済の不透明感等から土地需要は減退傾向にある。土地は250㎡程度で450万円前後が需要の中心であるが、最近は新築の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因当市の世帯数は微増（＋0．0％）人口は減少（△1．0％）傾向にあり（12月1日時点）、景気は一部持ち直しつつあるが全体としては地価下落。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度779832
北緯 140度767095

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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