青森県青森市大字三内字沢部３９９番３(新青森駅・津軽新城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った青森県青森市大字三内字沢部３９９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

青森県青森市大字三内字沢部３９９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字三内字沢部３９９番３
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離新青森、1,500m
地積193㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等の混在する閑静な住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路整備状況・居住環境が相対的に劣り周辺住宅地の供給過剰感もあり、住宅地需要は弱含みで地価は下落（率は縮小）傾向で推移している。
地域要因の将来予測東北新幹線新青森駅に比較的近いが、その開業効果も特段認められず現状維持で推移するものと予測する。買控えや供給圧力などから土地需要は弱含みで、地価は下落傾向（下落率は縮小）で推移するものと予測する
市場の特性 同一需給圏は当市郊外の住宅地域。需要者は当市に居住する30∼40歳代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。街路整備状況，居住環境が相対的に劣るうえ、住宅地の供給過剰感が市場に浸透し、需要は弱含み状態が続いている。市場での中心となる価格帯は土地は200㎡程度で550万円程度、新築戸建物件で2，000万円程度である。
一般的要因人口は減少、世帯数は増加傾向。景気は回復傾向にあり雇用情勢は改善しているが、地域経済は依然低迷状態で土地需要は全般的に低調。

浅井康光氏による調査レポート

不動産鑑定士浅井康光
価格27,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 街路条件等が相対的にやや劣る住宅地域。区画整然とした新興住宅地へ需要は集まり、地価は下げ幅を縮小しつつも下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測 青森市街地西部、街路条件等が相対的に劣る従来からの住宅地域。需要は区画整然とした新興住宅地に集まる傾向にあるが、地価水準が底値に近づきつつあることから、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市西部の住宅地域。典型的な需要者層は地縁を有する中堅給与所得者や個人事業主等の一次取得者が想定され、同一需給圏外からの新規転入等はあまり見られない。街路の整備状況等が劣る地域であり、当地域に対する需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地が200㎡前後で総額400万円∼600万円程度、新築戸建物件は2，000万∼2，300万円程度と認められる。
一般的要因 当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は緩やかな回復基調にあって全般的に地価は下げ止まり傾向となっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8209127
北緯 140度700204

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)津軽新城駅(地価相場 27,500円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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