青森県青森市大字岡町字藤戸４７番(新青森駅・津軽新城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


11,200円

2016年01月01日に行った青森県青森市大字岡町字藤戸４７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,200円/㎡としました。

青森県青森市大字岡町字藤戸４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字岡町字藤戸４７番
住居表示 
価格11,200円/㎡
交通施設、距離津軽新城、1,700m
地積303㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅に店舗、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格11,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅としての新規需要の見込めない農家住宅地域であり、農業収入の減退等から、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測国道280号線バイパスの開通、東北新幹線新青森駅開業により交通利便性は向上したものの、農業所得の減少等から農家住宅地需要は減退し、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、青森市の市街化調整区域内の住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は世帯分離に伴う地元出身の30代、40代による農家の分家住宅がほとんどである。地域経済の低迷、とりわけ農業の長期不振等から需要は減退傾向にある。土地は300㎡程度で250∼400万円前後が需要の中心価格帯、建物については新築の建売物件は見当たらず、中心価格帯は明確ではない。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等により、景気回復のきざしもみられるが、一部を除き地価の下落傾向は継続している。

佐藤俊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊彦
価格11,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。
地域要因 店舗、一般住宅が混在する住宅地域であるが、一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。
市場の特性 同一需給圏は、青森市の農家住宅地域。需要者の中心は、西部地区に居住する一次取得者が殆どである。景気は、基調として持ち直しているものの、農家住宅地は地縁的選好性が強く、後継者難も相まって、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因 農家住宅地は地縁的選好性が強く、後継者難も相まって、需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8406015
北緯 140度6833877

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字戸門字見通７４番４青森県青森市大字浜田字玉川１５２番青森県青森市大字新城字平岡２５２番１７青森県青森市大字新城字福田２６５番１２青森県青森市大字石江字三好７１番１外青森県青森市大字羽白字富田３９番３２青森県青森市大字新城字山田５８７番２５８青森県青森市大字石江字高間１４９番７９外青森県青森市大字石江字三好１１６番１１外青森県青森市大字新城字福田２６５番１２

参考：近隣駅の地価相場

新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)津軽新城駅(地価相場 27,500円/㎡)油川駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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