青森県青森市大字安田字近野２５５番２９(新青森駅・青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
26,600円
2017年01月01日に行った青森県青森市大字安田字近野２５５番２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県青森市大字安田字近野２５５番２９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 26,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 青森、3,800m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森浩一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森浩一郎 |
|---|---|
| 価格 | 26,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当地域は市中心部や大型SC等へのアクセスが悪く、住環境面でも競争力に乏しいことから、住宅地需要は引き続きやや低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の一般住宅地域として熟成しつつあり、今後も同程度の住環境を維持するとみられる。 但し、市中心部等から遠く生活利便性が劣ること等から需要はやや低調で、地価も引続きやや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青森市郊外の住宅地域一円。 需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある30∼40歳代の1次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者はあまり多くない。 継続的な人口減少の影響や地域経済の長期低迷による買い控え傾向に加え、当地域は市中心部や大型SC等へのアクセスが悪く、住宅地需要はやや弱含みである。 土地は150∼250㎡で400∼700万円程度、新築戸建物件は2，000万円前後程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は減少、世帯数横這い。景気は緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱めの動きが続いている。 |
浅井康光氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅井康光 |
|---|---|
| 価格 | 26,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部からやや離れた住宅地域。日常での各種利便施設等への接近性がやや劣り、当地域に対する有効需要はやや弱い状況である。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部や各種利便施設からはやや遠い住宅地域。景況感の改善や地価水準が底値に近づきつつあることを受け、下落幅は縮小傾向にあるが、当面は現状のままで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青森市西部郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は、地縁を有する中堅給与所得者等の一次取得者層が想定され、同一需給圏外からの新規転入等はあまり見られない。市中心部や日常生活での各種利便施設等への接近性がやや劣る地域で、利便性が良好な新興住宅地に需要は集まる傾向にあり、当地域に対する需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、土地が200㎡前後で550万円程度、新築戸建物件は2，000万円前後と認められる。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は緩やかな回復基調にあって全般的に地価は下げ止まり傾向となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度8091417 北緯 140度7045653 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)津軽新城駅(地価相場 27,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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