兵庫県西宮市今津久寿川町６４番３(仁川駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


222,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市今津久寿川町６４番３(兵庫県西宮市今津久寿川町７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を222,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市今津久寿川町６４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市今津久寿川町６４番３
住居表示今津久寿川町７−９
価格222,000円/㎡
交通施設、距離久寿川、550m
地積164㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格223,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、居住環境及び利便性は概ね良好で、地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境及び利便性は概ね良好で、地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪神本線沿線に広がる西宮市市街地南部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者が中心で、地元に地縁を有する者が多い。居住環境及び利便性は概ね良好で、地価は緩やかな上昇傾向が認められる。土地は中規模住宅地で3，500万円∼4，000万円程度であるが、新築建売住宅は土地100∼120㎡程度で4，500万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格220,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見受けられないが、居住環境、利便性が良好であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測国道43号背後に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。居住環境、利便性は良好であり、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線沿線を中心とする西宮市南部の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住のエンドユーザーである。国道43号以南であり、市内中心部に比べ、価格に割安感が認められる。周辺には商業施設が集積しており、利便性は概ね良好である。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地3，000万円∼4，000万円、細分化された建売分譲で4，500万円前後である。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度773780822753906
北緯 135度34657287597656

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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