兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外(仁川駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


203,000円

2017年01月01日に行った兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外(兵庫県宝塚市仁川高台１−２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を203,000円/㎡としました。

兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
住居表示仁川高台１−２−２０
価格203,000円/㎡
交通施設、距離仁川、300m
地積363㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田忠純氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田忠純
価格203,000円/㎡
個別的要因東道路で選好性はやや優る。競争力に変動はない。
地域要因高台、山手は依然として弱含みで、一層の二極化が進行するなか、駅徒歩圏の住宅地は上昇傾向。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。駅接近性に優れ、地価水準は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、宝塚市及び西宮市で阪急今津線沿線以西に形成された六甲山系山麓部の駅接近性に優れた住宅地域。需要者の中心は、宝塚市及び阪神間の居住者で、中規模一般住宅が多く、住環境が良い閑静な住宅地域である。山麓部の住宅地域のなかでも駅よりに位置し、傾斜がなだらかで、生活利便性に優るため、需給動向は堅調である。需要の中心は画地規模が小さいものが多く、新築戸建住宅で総額5，000万円前後となっている。
一般的要因人口は微増傾向、取引価格はやや上昇、取引件数は概ね横ばい。宝塚ガーデンフィールズ、NTN宝塚製作所跡地で大型店舗がオープン。

小笠原高宏氏による調査レポート

不動産鑑定士小笠原高宏
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特段の変化は認められない。
地域要因地域要因に特段の変化は認められないが、最寄駅に近く選好性も強い。地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、当面は現状の地域的特性が維持されるものと予測する。利便性の良さ、住環境が良好な事から選好性の強さが認められ、今後の地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線沿線及び阪急宝塚線で概ね宝塚市の住宅地が圏域である。需要者の中心は、比較的資金的余裕のある需要者層で、一部市外からの転入者も認められる。西宮市との市境近くの地域であり、当該地域への選好性が比較的強く、需要は堅調であり、地価推移はやや強含みとなっている。市場の中心価格帯は規模により様々であるが、土地は200㎡∼300㎡程度の土地で4000万円∼6000万円前後が標準的である。
一般的要因宝塚市は知名度があり住環境等に優れ一定の需要がある。ただし、駅周辺住宅地の需要は堅調だが山手地域は需要が弱く地価は二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7741619
北緯 135度3541381

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)小林駅(地価相場 180,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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