大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４(千船駅・御幣島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


178,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４(大阪府大阪市西淀川区佃２−３−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を178,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４
住居表示佃２−３−１９
価格178,000円/㎡
交通施設、距離千船、340m
地積72㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する住宅地域
前面道路の状況南西3.6m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子賢一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士金子賢一郎
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性標準地の所在する佃地区は河川に囲まれた島状の地形になっているが、鉄道は阪神本線の駅があり、道路も国道2号線・43号線が通っている。これらより同一需給圏の範囲は、西淀川区及び周辺区内の住宅地域と判定した。需要者は西淀川区内の居住者・地縁を有する者が多い。近隣地域は、小規模住宅が多い住宅地域であり、需要はやや弱い状態である。市場では、新築戸建で3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は穏やかな回復基調が続いている。区内の人口は減少傾向にある。

辰己雅信氏による調査レポート

不動産鑑定士辰己雅信
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地として熟成しており、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が密集する住宅地域として熟成しており、開発し難い面も覗えるところから、当面、現況の土地利用が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺区の住宅地域。需要者は当区内の居住者、地縁者を中心とし、他区部や周辺市域からの転入は比較的少ない。最寄駅は阪神本線千船駅で、JR沿線の区内東部地域に比べやや需要は弱いが、駅近の交通利便性の良さ及び総額が求めやすい額であるところから需給は比較的安定している。平均的所得者層が需要の中心であることから、総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で、3000万円程度迄が需要の中心である。
一般的要因金融緩和による効果、地価の値頃感、少子高齢化による需要の減退等が相半ばするなか、当区における住宅地の選別化が進んでいる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度71300069999999
北緯 135度4476224

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西淀川区御幣島中３丁目１番１及び１番２の各一部大阪府大阪市西淀川区御幣島２丁目２６番１５大阪府大阪市西淀川区野里１丁目９２番３大阪府大阪市西淀川区大和田５丁目３９番２大阪府大阪市西淀川区佃２丁目５７番大阪府大阪市西淀川区竹島３丁目４６番１４大阪府大阪市西淀川区中島１丁目１００番４０大阪府大阪市西淀川区福町２丁目１８５番大阪府大阪市西淀川区佃３丁目２４９番２外大阪府大阪市西淀川区野里１丁目１０５６番４大阪府大阪市西淀川区御幣島３丁目４番２大阪府大阪市西淀川区竹島４丁目１０番３大阪府大阪市西淀川区大和田４丁目１４２番１大阪府大阪市西淀川区千舟２丁目５５番２大阪府大阪市西淀川区姫島４丁目１４３番大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３大阪府大阪市西淀川区御幣島６丁目３２番大阪府大阪市西淀川区佃６丁目８４番外大阪府大阪市西淀川区歌島１丁目１３３番５大阪府大阪市西淀川区出来島１丁目７番２１６外大阪府大阪市西淀川区佃３丁目１２０番４大阪府大阪市西淀川区佃１丁目２５２番１外大阪府大阪市西淀川区御幣島４丁目３９番３大阪府大阪市西淀川区大野１丁目４番７兵庫県尼崎市今北字西平田３番１７兵庫県尼崎市七松町１丁目２１９番４兵庫県尼崎市中大物町６１番４兵庫県尼崎市尾浜町３丁目１１２番兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番兵庫県尼崎市杭瀬本町２丁目３９番１外

参考：近隣駅の地価相場

千船駅(地価相場 169,000円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)姫島駅(地価相場 194,000円/㎡)福駅(地価相場 169,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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