神奈川県横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外(北久里浜駅・新大津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


284,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外(神奈川県横須賀市根岸町２−２１−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市根岸町２丁目２０５番１１外
住居表示根岸町２−２１−１６
価格284,000円/㎡
交通施設、距離北久里浜、80m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西22.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田哲氏による調査レポート

不動産鑑定士福田哲
価格284,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因背後地における宅地開発に伴う商圏人口増加の繁華性への影響は軽微にとどまり、地価はやや弱含みの状況を持続している。
市場の特性同一需給圏は主に横須賀市内における駅前商業地域一帯であるが、幹線街路沿いにあり相応の繁華性を有する路線商業地域に関しても代替競争の関係が認められる。主な需要者は中小規模の画地については地場の事業者が、一定規模以上の画地については大型量販店やチェーン展開の店舗等の事業者が認められる。北久里浜においては背後地の宅地開発に伴う人口増加に関わらず商況は鈍い。取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因市内景気は他地域に比較して回復が遅れており、大型小売店舗の売上高は前年同期比マイナスでの推移となり、商店街の売上も依然厳しい状況にある。

岩田伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士岩田伸二
価格285,000円/㎡
個別的要因駅近くの街路条件の優れた商業地であり、特段、個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因国道沿いの商業地域で、依然として、弱含みながら、駅近くに立地することから、ある程度の賃貸需要が認められる。
地域要因の将来予測駅前周辺の商業地域として、地域要因の変動はないが、最寄駅を駅勢圏とする住宅地の地価は依然弱含みである等から、同駅前商業地でも同様に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、京浜急行線とJR横須賀線沿線で、横須賀市中央部及び東部地区並びに横浜市南部の駅周辺や路線商業地域と判断した。需要者の中心は自営業者あるいは賃貸用の店舗等を経営する不動産賃貸業者である。大規模画地については、デベロッパー等が需要の中心と考えられる。市内でも都心から離れる程土地需は弱く中小店舗等の経営の見通しは依然として厳しい状況にある。市場の中心価格帯は、敷地の規模等により個別性が強く、把握するのは難しい。
一般的要因景気は緩やかな回復基調で推移する。海外リスクは懸念されるが、個人消費は総じて底堅く、企業収益の改善等から雇用・所得環境も改善傾向が続く。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度25029120000001
北緯 139度685785

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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