神奈川県横須賀市根岸町３丁目１１番４(北久里浜駅・新大津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


210,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市根岸町３丁目１１番４(神奈川県横須賀市根岸町３−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を210,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市根岸町３丁目１１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市根岸町３丁目１１番４
住居表示根岸町３−１１−４
価格210,000円/㎡
交通施設、距離北久里浜、300m
地積146㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北東15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川孝氏による調査レポート

不動産鑑定士北川孝
価格209,000円/㎡
個別的要因駅に近く立地条件は良好である。個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因駅近で、国道に接続する広い街路沿いに形成された商店街である。地域的な変動要因は特に見当たらない。
地域要因の将来予測客足の少ない商業地域であり、地価は弱含みで推移している。地域特性に影響を及ぼす特段の要因もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、京浜急行線及びJR横須賀線沿線で、横須賀市内の幹線道路沿い、ないし各駅周辺の商業地域である。需要者は飲食店舗、小売店舗を経営する個人事業者が中心となる。近隣地域は街並み良好な商店街であるが客足はやや少ない。久里浜や平成町等の大型店舗に顧客を奪われている上、国内景気の低迷等の影響受けて不動産市況は冷え込んでおり、価格も下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は規模により異なるため、標準的なものはない。
一般的要因国内の経済には回復の兆しが見られるが、三浦半島では人口減少が続き、西部、南部を中心として商業地の需要減少が続いている。

星野與四峰氏による調査レポート

不動産鑑定士星野與四峰
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因北久里浜駅駅近の近隣商業地域で店舗併用住宅が建ち並ぶ。背後地の人口は若干増加しているが、依然店舗の収益に効果は薄く、集積が進まない。
地域要因の将来予測背後地である地域の人口は増加しており、地域の商店会も活動を行っているが、景況感の回復までには至っていない。当面はこの状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京浜急行線、JR横須賀線沿線で、横須賀市内の駅徒歩圏の商業地域、近隣商業地域である。需要者は飲食店、小売店等を経営する地元の個人事業者が中心である。店舗併用住宅が多く見られる。背後地の人口は若干増加しているが、飲食小売共に商況は回復していない。中心となる価格帯は土地140㎡で4，000万円である。
一般的要因インバウンド需要や相続税対策等により都心の地価の上昇が続いたが、地方の景気や地価はその構造的要因により回復を実感できないのが現実である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2502967
北緯 139度683413

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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