福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５(枝光駅・戸畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
66,400円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５(福岡県北九州市戸畑区東大谷１−１２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市戸畑区東大谷１丁目１３番５ |
| 住居表示 | 東大谷１−１２−２０ |
| 価格 | 66,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸畑、2,500m |
| 地積 | 259㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西澤義男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤義男 |
|---|---|
| 価格 | 66,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。 |
| 地域要因 | やや高台の傾斜地勢に形成された既存の住宅地域であるが、平坦地に近く土地需要は強い。地価は下げ止まり∼微増傾向で推移する。 |
| 地域要因の将来予測 | やや高台の傾斜地勢に形成された既存の住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。経済情勢や老齢化等で需要がやや弱含みであるが、地価水準は平準化してきている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、戸畑区を中心として隣接する八幡東区及び小倉北区の住宅地域の範囲で、需要者は小倉北区及び戸畑区並びに周辺区の都心部に通勤する一般サラリーマン層や自営業者である。戸畑区内の平坦地の需要は、商業地、住宅地を問わず人気が高い。当該地域は傾斜地勢にあるが、平坦地に比較的近く需要の改善はみられる。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で2，000∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 北九州地区の経済は緩やかに回復。企業の業況判断は改善、個人消費は持ち直し、住宅投資は堅調に推移、雇用情勢は改善している。 |
林田光博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林田光博 |
|---|---|
| 価格 | 66,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路から一段高い丘陵地の住宅地であるが、利便性に優れているため需要は回復傾向にあり、地価は下落から上昇に転じつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持したまま推移するものと予測される。やや高台に位置するが利便性の良い地域であり相応の需要が見込まれ、今後地価は緩やかに上昇していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、戸畑区及び隣接の八幡東区北東部の住宅地域。需要者の中心は小倉北区や戸畑区都心部への通勤者であり、区内居住者がほとんどである。高台の大谷地区にあって、比較的平坦地に近く利便性が良いため、需給は改善傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地のみで1500万円前後、新築戸建で3000万円前後と思われる。 |
| 一般的要因 | 当区の人口は減少傾向で高齢化が進行しているが、景況感は改善しており、品等の優れた住宅地を中心に地価は上昇に転じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8802839 北緯 130度8315612 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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