福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２(九州工大前駅・西小倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


84,800円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２(福岡県北九州市小倉北区中井４−５−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,800円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区中井４丁目５番２２
住居表示中井４−５−１
価格84,800円/㎡
交通施設、距離九州工大前、1,900m
地積2,393㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、病院、住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

境達司氏による調査レポート

不動産鑑定士境達司
価格84,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大手製造業の社宅跡地にマンション分譲が多く行われてきた地域である。住環境が整い、マンション需要は堅調であるが、素地の供給は限定的である。
地域要因の将来予測社宅跡地に分譲マンション等の開発が多く行われてきた地域である。現在も同一町内で総戸数149戸の分譲マンションが建築中である。分譲マンション素地の需要が多く、地価は強含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は北九州市内のマンション立地が可能な地域である。需要者はマンション業者が中心になると想定される。近隣地域の属する中井・井堀地区は重厚長大型産業の社宅が多く存していたが、従業員の減少により、社宅跡地が売却され、マンション分譲が多く行われてきた。マンション素地等の需要は根強いが、供給は限られている。超低金利等の影響から、不動産業者等は開発素地の購入に積極的であり、地価は上昇している。
一般的要因景気は緩やかに回復している。雇用情勢は改善している。超低金利が続いている。小倉北区の人口は、ここ1年間概ね横ばいで推移した。

杉孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士杉孝一
価格84,800円/㎡
個別的要因価格形成要因に特段の影響を与える変動要因は特に認められない。
地域要因中心部周辺のマンション地域であり、大手町などの都心のマンション需要の影響から周辺部の需要も回復傾向にあり、地価は若干ではあるが上昇傾向。
地域要因の将来予測マンション等が多く立地する住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅が徒歩圏にないが、都心部の旺盛なマンション供給による影響の波及効果から需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移と予測。
市場の特性同一需給圏はマンション適地という特性から広域的となり、小倉北区を中心として北九州全域に渡るものと思料される。社宅の跡地にマンションが建設されている住宅地域である。需要者の中心はマンション開発業者と思われる。近年大手町等の利便性の高い小倉中心部に新築マンションが多く供給されているが、これらの影響が周辺部にも波及してきており、鉄道駅が徒歩圏にないものの、利便性の良好な都心部にあることなどから需要は堅調に推移している。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、都心回帰の傾向からも小倉北区中心部及び周辺地域のマンション用地の需要は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8885397
北緯 130度8477552

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)西小倉駅(地価相場 79,950円/㎡)南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)平和通駅(地価相場 244,000円/㎡)小倉駅(地価相場 244,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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