宮崎県宮崎市船塚３丁目１４番(宮崎神宮駅・宮崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


97,500円

2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市船塚３丁目１４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,500円/㎡としました。

宮崎県宮崎市船塚３丁目１４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市船塚３丁目１４番
住居表示 
価格97,500円/㎡
交通施設、距離宮崎、2,300m
地積411㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅が立ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上村芳朗氏による調査レポート

不動産鑑定士上村芳朗
価格97,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因熟成感のある良好な住宅地であり、特筆すべき大きな地域的変化も見られないが、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は低層の戸建住宅を中心とした住宅地域である。品等が高く熟成感のある住宅地で、特筆すべき地域変化はなく、良好な居住環境は、今後も安定して推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏内は市内中心部の北西近郊に形成される熟成度の高い住宅地域で価格水準も市内では上位に位置する。需要者の多くは宮崎市内に居住し就労する個人若しくは幹線道路沿いの画地や規模の大きな画地においては市内法人事業者が見られる。熟成度が高く新規物件よりも中古物件の取引が多く見られるが、取引水準は概ね安定的に推移しており土地は3，200万円前後、新築の戸建住宅物件では4，500万円前後の取引が多く見られる。
一般的要因中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。

菅野道雅氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野道雅
価格97,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高所得層を主とした人気のある高水準の住宅地域である。未利用地に対して取引は活発で人気は続いている。よって、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、価格水準が高く、利便性に優る中規模一般住宅を主とした閑静な住宅地域である。需要に対し、供給不足が続いている人気の高い住宅地で、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、国道10号北側の価格が高水準で人気が高い住宅地域が圏域である。住環境良好な閑静な住宅地域で需要者の中心は同一需給圏内外の高額所得層であるが、販売形態に変化もあり、市内在住のあらゆる層からの居住者も見られる。圏域は、未だ住宅建築等供給不足が続いている。中規模物件の取引が中心で、土地は3，500万円程度、新築戸建住宅は5，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は改善の遅れがあるが、緩やかな回復基調である。海外経済に留意するが、この傾向は続くと推測する。不動産市場は全般に堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度931268
北緯 131度4203737

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)宮崎駅(地価相場 78,400円/㎡)蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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